Baugenehmigung und Nutzungsänderung beim Hauskauf
Plan und tatsächlichen Bestand richtig prüfen
Ein ausgebautes Dachgeschoss, ein wohnlicher Keller oder ein Wintergarten kann technisch gut aussehen – trotzdem sollte geklärt werden, ob der heutige Bestand mit den Bauunterlagen und der genehmigten Nutzung übereinstimmt.
Mo–Fr 08.00 bis 18.00 Uhr · Anfragen bis 16 Uhr werden am selben Tag zurückgerufen
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Kein Bauantrag bedeutet nicht: Es gibt keine Regeln
- Verfahrensfrei§ 62 BauO NRW enthält bestimmte Vorhaben, die ohne reguläres Genehmigungsverfahren möglich sein können.
- Freistellung§ 63 BauO NRW kennt unter bestimmten Voraussetzungen eine Genehmigungsfreistellung.
- Trotzdem prüfenPlanungsrecht, Abstandsflächen, technische Anforderungen und weitere öffentlich-rechtliche Vorgaben können weiterhin gelten.
Wo beim Hauskauf besonders häufig Unterlagen und Bestand verglichen werden sollten
Was kann eine nachträgliche Klärung kosten?
| Leistung | Grobe Orientierung |
|---|---|
| Bestandsaufmaß / Planabgleich | ca. 1.000–3.000 € |
| Planerische Vorprüfung | ca. 1.500–4.000 € |
| Nachträglicher Bauantrag – einfacher Bestand | ca. 2.500–7.500 €+ |
| Statische Prüfung / Nachweis | ca. 1.500–5.000 €+ |
| Komplexe Nachgenehmigung | ca. 5.000–15.000 €+ |
| Bauliche Anpassungen / Rückbau | projektabhängig |
Eigene fachliche Orientierungswerte, keine Angebote. Die tatsächlichen Kosten hängen vom Objekt und vom Schadensumfang ab.
Diese Dokumente sind besonders wertvoll
Exposé-Check: Lohnt sich die Begutachtung bei diesem Haus?
Sie sind unsicher, ob sich ein Gutachten für genau dieses Objekt lohnt? Schicken Sie mir den Link zum Exposé oder die Adresse. Ich sehe mir die Unterlagen an und sage Ihnen, worauf Sie bei diesem Haus achten sollten und ob eine Begutachtung sinnvoll ist.
- Sie schicken Exposé-Link oder Adresse, dazu Ihre Telefonnummer.
- Ich melde mich am selben Werktag, bei Anfragen bis 16 Uhr.
- Sie entscheiden danach in Ruhe, ob Sie die Begutachtung beauftragen.
Kostenlos. Der Exposé-Check ist eine erste Einordnung am Telefon, keine Begutachtung und kein Gutachten. Er kostet Sie nichts und verpflichtet Sie zu nichts.
Häufige Fragen
Warum sollte man Baugenehmigungen vor dem Hauskauf prüfen?
Weicht der tatsächliche Bestand von genehmigten Bauzeichnungen oder der genehmigten Nutzung ab, können nach dem Kauf zusätzliche Planungs-, Genehmigungs- oder Rückbaufragen entstehen. Besonders relevant sind Anbauten, Dach- und Kellerausbauten, Wintergärten und größere Grundrissänderungen.
Ist alles genehmigt, was seit vielen Jahren vorhanden ist?
Nein. Das bloße Alter eines Umbaus oder einer Nutzung beweist keine Genehmigung.
Was sagt § 60 BauO NRW 2018?
Der Grundsatz lautet, dass Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung von Anlagen einer Baugenehmigung bedürfen, soweit die Bauordnung keine Ausnahme vorsieht.
Was bedeutet verfahrensfrei?
Verfahrensfrei bedeutet, dass für ein bestimmtes Vorhaben kein reguläres Baugenehmigungsverfahren erforderlich ist. Das bedeutet nicht, dass öffentlich-rechtliche Anforderungen wie Abstandsflächen, Planungsrecht oder technische Anforderungen entfallen.
Was ist eine Genehmigungsfreistellung?
Die BauO NRW kennt neben verfahrensfreien Vorhaben auch die Genehmigungsfreistellung unter bestimmten Voraussetzungen. Ob diese für einen konkreten Bestand oder eine geplante Änderung relevant ist, muss objektspezifisch geprüft werden.
Ist ein ausgebauter Keller automatisch als Wohnraum genehmigt?
Nein. Ein wohnlich ausgestatteter Keller beweist keine genehmigte Wohnnutzung.
Ist ein ausgebautes Dachgeschoss automatisch genehmigt?
Nein. Ausbauzustand und Genehmigung sind getrennte Fragen.
Passende Themen
Grundlagen: BauO NRW 2018 – Fassung 01.01.2024 bis 31.08.2026, BauO NRW 2018 – Fassung ab 01.09.2026, Bauportal NRW – Rechtsgrundlagen zum Bauen. Stand Oktober 2026.