Projekte & Begutachtungen aus meiner täglichen Praxis.
Ausgewählte Beispiele geben einen Einblick in unterschiedliche Aufgabenstellungen aus Hauskaufberatung, Bauabnahme, Beweissicherung, Bauschadensbegutachtung sowie Schimmel- und Feuchtediagnostik.
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TÜV geprüfter Baugutachter & Bausachverständiger für Bauwerksdiagnostik · Mitglied im DGuSV
Ausgewählte Projekte und Schadensfälle
Die folgenden Beispiele zeigen Aufgabenstellungen aus meiner täglichen Arbeit und typische Feststellungen an Immobilien und Gebäuden. Bei jedem Aufruf erscheint eine andere Auswahl.
Schimmelbildung unter dem Metalldach einer Lagerhalle
In einer gewerblich genutzten Lagerhalle zeigte sich auf der Unterseite des Trapezblechdachs ein großflächiger, dunkler Schimmelbefall. Der Befall war über mehrere Dachfelder verteilt und in den Sicken des Blechs besonders dicht. Die Unterseite ist mit einer vliesartigen Beschichtung versehen, wie sie gegen abtropfendes Tauwasser eingesetzt wird.
Das Schadensbild deutet darauf hin, dass sich an der kalten Blechunterseite regelmäßig Tauwasser bildet, das die Beschichtung durchfeuchtet und dem Schimmel dauerhaft Nährboden bietet. Ich habe den Befall dokumentiert, die bauphysikalischen Zusammenhänge von Lüftung, Nutzung und Dachaufbau eingeordnet und aufgezeigt, welche Maßnahmen das Tauwasser dauerhaft verhindern. Eine reine Reinigung würde den Befall nur kurzfristig beseitigen.
Feuchte Kellerwände mit Salzausblühungen in Kaarst
In einem Wohnhaus in Kaarst zeigten sich im Keller braune Wasserränder und großflächige Verfärbungen an den verputzten Wänden, besonders in den Raumecken und am Treppenaufgang. Der Putz hatte sich im unteren Bereich teilweise vom Untergrund gelöst. Im unverputzten Nebenraum traten in den Fugen deutliche weiße Salzausblühungen auf, ein Zeichen dafür, dass Feuchtigkeit über längere Zeit durch die Wand wandert und an der Oberfläche verdunstet.
Die Feuchtemessung im Sockelbereich ergab deutlich erhöhte Werte. Auf dieser Grundlage habe ich Ursache und Ausmaß der Durchfeuchtung eingeordnet, denn ein neuer Anstrich hätte das Problem nur für kurze Zeit verdeckt.
Mehr zum Bauschadengutachten → · Ratgeber: Feuchter Keller →
Durchfeuchtetes Kellermauerwerk
In diesem Keller zeigten sich dunkle Feuchtezonen im unteren Bereich der Außenwände, besonders ausgeprägt in den Raumecken, dazu abgeplatzte Anstriche und lose Putzreste. Das Schadensbild ist an den erdberührten Wänden am stärksten und nimmt nach oben ab.
Solche Befunde können auf aufsteigende Feuchte, eine fehlende oder geschädigte Außenabdichtung oder Kondensat in der warmen Jahreszeit zurückgehen. Welche Ursache vorliegt, kläre ich vor Ort mit Feuchtemessung und der Bewertung des Mauerwerks. Davon hängt ab, welche Sanierung sinnvoll ist und welche nur Geld kostet.
Mehr zum Bauschadengutachten → · Ratgeber: Feuchter Keller →
Durchgehender Riss in einer Giebelwand in Köln
An der Giebelwand eines Wohnhauses in Köln verlief ein deutlich sichtbarer, senkrechter Riss vom Ortgang abwärts durch den Außenputz, daneben ein feinerer zweiter Riss. Entscheidend war der Blick von innen: Im Dachboden setzte sich der Riss im unverputzten Giebelmauerwerk fort und lief treppenförmig durch Fugen und teilweise durch die Steine selbst.
Ein Riss, der durch die ganze Wand geht, ist kein reiner Putzschaden mehr. Er spricht für Bewegungen im Mauerwerk, etwa durch fehlende Aussteifung des Giebels, Lasten aus dem Dachstuhl oder Setzungen. Ich habe Verlauf und Breite dokumentiert und eingeordnet, ob der Riss beobachtet, statisch geprüft oder saniert werden sollte.
Feuchteschaden am Gebäudesockel
Am Sockel dieses Wohnhauses löste sich der Putz, weiße Ausblühungen deuteten auf Salze im Mauerwerk hin. Nach dem Freilegen zeigte sich, dass die Noppenbahn lose lag und oben keinen Abschluss hatte. Im Übergang zum Gelände war keine durchgehende Abdichtung im Spritzwasserbereich erkennbar, und am Hauseingang war der Putz am Anschluss zur Türschwelle abgerissen.
Spritzwasser und Bodenfeuchte gelangen so direkt in den Sockel. Ich habe den Schaden dokumentiert und die bautechnischen Zusammenhänge so eingeordnet, dass mein Auftraggeber weiß, welche Arbeiten für eine dauerhafte Lösung nötig sind.
Beweissicherung an einem Wohnhaus in Monheim am Rhein
Bei einer Beweissicherung halte ich den Zustand eines Gebäudes zu einem festen Zeitpunkt nachvollziehbar fest, damit spätere Veränderungen eindeutig zugeordnet werden können. Dokumentiert habe ich hier unter anderem einen durchgehenden Riss am Übergang zwischen Wand und Decke im Innenraum, horizontale Putzrisse unterhalb des Dachüberstands sowie Risse und eine Abplatzung am Dachrand.
Jeder Befund wurde mit Zeitstempel, Lage und Blickrichtung fotografiert und im Gutachten beschrieben. So lässt sich später belegen, welche Schäden bereits vorhanden waren und welche neu hinzugekommen sind.
Mängel an Fassade und Fensteranschlüssen in Troisdorf
Bei einem Neubau in Troisdorf habe ich die Fassade im Zustand vor dem Oberputz geprüft. An mehreren Stellen war das Wärmedämmverbundsystem nicht geschlossen: Ein Leitungsschlitz mit freiliegenden Kabeln stand offen, an den Fensterbänken fehlten saubere Anschlüsse zur Laibung, und an einer Stelle lag die Dämmung frei, das Armierungsgewebe war abgerissen.
Solche Fehlstellen lassen Feuchtigkeit in die Dämmung eindringen und sind nach dem Oberputz kaum noch zu erkennen. Deshalb sollten sie vor der Abnahme dokumentiert und zur Nachbesserung aufgegeben werden.
Hauskaufberatung an einem Mehrfamilienhaus: Sockel, Garage und Balkon
Vor dem Kauf eines Mehrfamilienhauses habe ich das Gebäude von außen und innen begutachtet. Auf den ersten Blick wirkte das Haus gepflegt, im Detail zeigten sich jedoch mehrere Punkte, die für die Kaufentscheidung wichtig waren.
Am Sockel waren Ablaufspuren und Verfärbungen zu sehen, an der Gebäudeecke lief ein Riss vom Sockel aufwärts durch den Putz. Der Sockelputz endet ohne erkennbaren Abstand direkt auf dem Pflaster, sodass Spritz- und Oberflächenwasser ungehindert an die Wand gelangt. In der Garage zeigte das Mauerwerk treppenförmige Setzrisse durch Fugen und Steine, ein Hinweis auf Bewegungen im Baugrund oder in der Gründung. Auf dem Balkon im Dachgeschoss fand ich Risse im Putz der Brüstung und der Gaubenwange sowie offene Anschlüsse am Übergang von Wand und Belag.
Ich habe die Befunde bewertet und eingeordnet, welche davon sofortigen Handlungsbedarf auslösen und welche bei der Kaufpreisverhandlung zu berücksichtigen sind.
Erheblicher Wasserschaden in einem Fertighaus
In einem Fertighaus zeigte sich ein erheblicher Wasserschaden. Als Ursache habe ich eine defekte Abdichtung der Dusche im darüberliegenden Geschoss festgestellt. Auf dieser Grundlage wurden die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen eingeleitet, die ich fachlich begleitet habe.
Balkonunterseite mit Putzabplatzungen
An der Unterseite eines Balkons fand ich Putzablösungen, Verfärbungen und deutliche Feuchtehinweise. Das Schadensbild spricht für eine mangelhafte oder geschädigte Abdichtung beziehungsweise Entwässerung des Balkonaufbaus. Bleibt die Ursache bestehen, kann die Feuchtigkeit auf Dauer auch Bewehrung und Anschlüsse angreifen.
Schadhafter Dachüberstand in Neuss
Am Dachüberstand eines Wohnhauses in Neuss zeigten sich Verfärbungen, Verschmutzungen und Spuren von Feuchteeinwirkung. Solche Befunde weisen häufig auf undichte Anschlüsse, eine mangelhafte Entwässerung oder fehlende Instandhaltung hin. Wichtig ist, die Ursache einzugrenzen, bevor Holz und Unterkonstruktion Schaden nehmen.
Hauskaufberatung in Köln
Im Rahmen einer Hauskaufberatung in Köln habe ich ein Einfamilienhaus zunächst von außen begutachtet. Geprüft habe ich den baulichen Gesamteindruck, Dach, Fassade, Außenanlagen und Entwässerung. Ziel ist, Sanierungsrisiken zu erkennen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist.
Hauskaufberatung eines Einfamilienhauses
Bei dieser Hauskaufberatung habe ich den baulichen Gesamtzustand eines Einfamilienhauses begutachtet. Im Fokus standen Dach, Fassade, Keller, Fenster und die sichtbar zugängliche Haustechnik. Erkennbare Modernisierungs- und Sanierungsrisiken habe ich fachlich eingeordnet und für die Kaufentscheidung bewertet.
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