BetriebsvermögenWenn die Immobilie privat wird
Gehört eine Immobilie zum Betriebsvermögen, etwa das Werkstattgebäude oder die Praxisräume im eigenen Haus, wird ihr Wert spätestens bei der Entnahme oder der Aufgabe des Betriebs steuerlich relevant. Die Differenz zwischen Buchwert und tatsächlichem Wert wird dann versteuert.
Michael Steinbach, Bausachverständiger, TÜV SÜD zertifiziert · Stand: Oktober 2026Bei der Entnahme ins Privatvermögen wird die Immobilie mit dem Teilwert angesetzt, bei einer Betriebsaufgabe mit dem gemeinen Wert. Die Differenz zum oft niedrigen Buchwert ist ein steuerpflichtiger Gewinn.
Weil hier häufig hohe stille Reserven aufgedeckt werden, lohnt sich ein nachvollziehbares Verkehrswertgutachten, das Zustand und Nutzbarkeit realistisch berücksichtigt.
Wann es so weit ist
Typische Anlässe sind die Aufgabe oder der Verkauf des Betriebs, der Übergang in den Ruhestand, die Umwidmung betrieblich genutzter Räume zu Wohnzwecken oder die Übertragung an Kinder. In allen Fällen wird der Wert der Immobilie zum Stichtag benötigt. Bei älteren Gewerbeimmobilien liegen Buchwert und tatsächlicher Wert oft weit auseinander.
Warum der Zustand den Gewinn beeinflusst
Ein Werkstattgebäude aus den 1970er Jahren mit undichtem Flachdach, alter Heizung und Asbestplatten ist weniger wert, als ein schematischer Ansatz unterstellt. Je realistischer der Wert ermittelt wird, desto genauer entspricht der versteuerte Gewinn der tatsächlichen Lage. Ein Gutachten dokumentiert Zustand, Nutzbarkeit und Marktlage zum Stichtag und begründet den Wert nachvollziehbar.
Rechtliche Einordnung
Entnahme. Entnahmen sind mit dem Teilwert anzusetzen (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 EStG).
Betriebsaufgabe. Bei der Aufgabe des Gewerbebetriebs werden die ins Privatvermögen überführten Wirtschaftsgüter mit dem gemeinen Wert angesetzt (§ 16 Abs. 3 EStG). Für Steuerpflichtige ab 55 Jahren oder bei dauernder Berufsunfähigkeit kann ein Freibetrag in Betracht kommen (§ 16 Abs. 4 EStG).
Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Bei Entnahme oder Betriebsaufgabe ist ein Verkehrswertgutachten zum Stichtag die Grundlage für einen belastbaren Wertansatz. Stimmen Sie den Bedarf vorab mit Ihrer Steuerberatung ab. Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
Verkehrswertgutachten
Für Finanzamt, Gericht, Pflichtteil und strittige Fälle, nach § 194 BauGB und ImmoWertV.
Zum Verkehrswertgutachten →Bausachverständiger
Zustand, Schäden und Sanierungsbedarf vor Ort prüfen und in Euro beziffern.
Zum Bausachverständigen →Kurz schildern, kostenlos einordnen lassen
Nennen Sie Ort, Art der Immobilie und Ihr Anliegen. Ich melde mich am selben Werktag, bei Anfragen bis 16 Uhr, und sage Ihnen, welche Begutachtung passt und was sie kostet.
Lieber sprechen? 0228 30402970, Mo–Fr 08.00 bis 18.00 Uhr.
Häufige Fragen
Ist Teilwert dasselbe wie Verkehrswert?
Nicht ganz, aber bei Immobilien liegen beide meist nah beieinander. Das Gutachten weist den Verkehrswert aus; die steuerliche Einordnung übernimmt Ihre Steuerberatung.
Kann das Gutachten nachträglich erstellt werden?
Ja, auch für einen zurückliegenden Stichtag.
Bewerten Sie auch Gewerbeimmobilien?
Ja, Werkstätten, Praxis- und Büroräume sowie gemischt genutzte Gebäude.
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- EStG §§ 6 Abs. 1 Nr. 4, 16 Abs. 3 und 4
Stand: Oktober 2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.