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BaulastenWas nicht im Grundbuch steht
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die ein Eigentümer gegenüber der Bauaufsicht übernommen hat, etwa eine Abstandsfläche für den Nachbarn freizuhalten. Sie steht nicht im Grundbuch und wird deshalb beim Kauf leicht übersehen.
Michael Steinbach, Bausachverständiger, TÜV SÜD zertifiziert · Stand: Oktober 2026In NRW werden Baulasten im Baulastenverzeichnis der unteren Bauaufsichtsbehörde geführt (§ 85 BauO NRW). Auskunft erhalten Eigentümer und Personen mit berechtigtem Interesse, etwa Kaufinteressenten mit Einwilligung des Eigentümers.
Baulasten gehen auf jeden neuen Eigentümer über und können nur mit Zustimmung der Bauaufsicht gelöscht werden. Je nach Inhalt mindern sie den Wert erheblich.
Typische Baulasten
Abstandsflächenbaulast: Ein Teil des Grundstücks muss frei bleiben, damit der Nachbar näher an die Grenze bauen konnte. Zufahrts- und Erschließungsbaulast: sichert die Zufahrt eines Hinterliegergrundstücks. Stellplatzbaulast: Auf dem Grundstück müssen Stellplätze für ein anderes Gebäude vorgehalten werden. Vereinigungsbaulast: Mehrere Grundstücke gelten baurechtlich als eines.
Wie stark eine Baulast den Wert mindert, hängt davon ab, wie sehr sie Bebauung und Nutzung einschränkt. Eine Abstandsflächenbaulast auf einem schmalen Streifen kann kaum ins Gewicht fallen, eine Stellplatzbaulast mitten im Garten deutlich.
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Warum die Auskunft vor dem Kauf wichtig ist
Der Notar prüft das Grundbuch, das Baulastenverzeichnis aber nicht automatisch. Käufer sollten deshalb vor dem Notartermin eine Auskunft anfordern oder sich vom Verkäufer vorlegen lassen. Für Erweiterungen, Anbauten oder eine Teilung des Grundstücks kann eine Baulast das entscheidende Hindernis sein.
Für Verkäufer gilt umgekehrt: Wer eine bekannte Baulast verschweigt, riskiert Ansprüche des Käufers. Sie gehört in die Verkaufsunterlagen.
Rechtliche Einordnung
Baulast in NRW. Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Baulasten werden mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und sind auch gegenüber Rechtsnachfolgern wirksam (§ 85 BauO NRW).
Löschung. Die Baulast geht durch schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter; der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht (§ 85 BauO NRW).
Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Bei Kauf, Verkauf oder Bewertung eines Grundstücks mit Baulast berücksichtige ich deren Auswirkungen auf Bebauung und Nutzung im Wert. Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
Wertermittlung
Fachliche Markt- und Kaufpreiseinschätzung mit Zustand und Sanierungskosten.
Zur Wertermittlung →Verkehrswertgutachten
Für Finanzamt, Gericht, Pflichtteil und strittige Fälle, nach § 194 BauGB und ImmoWertV.
Zum Verkehrswertgutachten →Kurz schildern, kostenlos einordnen lassen
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Häufige Fragen
Gibt es Baulasten in allen Bundesländern?
Nein. Bayern kennt keine Baulasten. In NRW und den meisten anderen Ländern gibt es sie.
Was kostet eine Auskunft?
Die Gebühr legt die jeweilige Stadt oder der Kreis fest, sie liegt meist im niedrigen zweistelligen Bereich.
Kann ich eine Baulast löschen lassen?
Nur wenn die Bauaufsicht verzichtet, weil kein öffentliches Interesse mehr besteht, etwa nach Abriss des begünstigten Gebäudes.
- BauO NRW § 85
Stand: Oktober 2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.