Bauakte beim Hauskauf
Wohnfläche, Keller, Dachausbau und Genehmigungen richtig prüfen
Bei einer Immobilienbesichtigung ist häufig nicht erkennbar, ob der heutige Grundriss und die heutige Nutzung tatsächlich dem genehmigten Bestand entsprechen.
Mo–Fr 08.00 bis 18.00 Uhr · Anfragen bis 16 Uhr werden am selben Tag zurückgerufen
TÜV-SÜD-zertifizierter Gutachter · Mitglied im DGuSV
Gebaut, genutzt und genehmigt sind drei unterschiedliche Fragen
- BauakteGenehmigte Grundrisse, Ansichten, Schnitte und frühere Bauanträge werden mit dem Bestand verglichen.
- NutzungWohnraum, Keller, Speicher, Garage, Gewerbe und Nebenräume besitzen unterschiedliche baurechtliche Anforderungen.
- FlächeWohnfläche, Nutzfläche, Grundfläche und Brutto-Grundfläche dürfen nicht miteinander verwechselt werden.
- WertNicht genehmigte oder falsch angesetzte Flächen können Kaufpreis, Finanzierung und spätere Veräußerung beeinflussen.
Die Bauakte dokumentiert den bauaufsichtlich behandelten Gebäudebestand
Diese Abweichungen fallen beim Vergleich besonders häufig auf
| Heutiger Bestand | Mögliche Abweichung |
|---|---|
| ausgebautes Dachgeschoss | im Plan nur Speicher/Bodenraum |
| Schlafzimmer im Keller | im genehmigten Plan Keller-/Vorratsraum |
| Wintergarten | in älteren Plänen nicht vorhanden |
| Anbau / vergrößerte Küche | Gebäudegrundriss stimmt nicht überein |
| zweite Wohnung | ursprünglich Einfamilienhaus |
| Garage als Wohn-/Büroraum | genehmigte Garage nicht mehr vorhanden |
Bei kaufpreisrelevanten Zweifeln sollte die Fläche nachvollziehbar neu ermittelt werden
Exposé-Check: Lohnt sich die Begutachtung bei diesem Haus?
Sie sind unsicher, ob sich ein Gutachten für genau dieses Objekt lohnt? Schicken Sie mir den Link zum Exposé oder die Adresse. Ich sehe mir die Unterlagen an und sage Ihnen, worauf Sie bei diesem Haus achten sollten und ob eine Begutachtung sinnvoll ist.
- Sie schicken Exposé-Link oder Adresse, dazu Ihre Telefonnummer.
- Ich melde mich am selben Werktag, bei Anfragen bis 16 Uhr.
- Sie entscheiden danach in Ruhe, ob Sie die Begutachtung beauftragen.
Kostenlos. Der Exposé-Check ist eine erste Einordnung am Telefon, keine Begutachtung und kein Gutachten. Er kostet Sie nichts und verpflichtet Sie zu nichts.
Häufige Fragen
Warum sollte ich vor dem Hauskauf die Bauakte prüfen?
Sie kann zeigen, welcher Gebäudezustand genehmigt wurde und ob spätere Anbauten, Dachausbauten oder Nutzungsänderungen dokumentiert sind. Besonders kaufpreisrelevante Zusatzflächen sollten damit abgeglichen werden.
Ist ein ausgebauter Keller automatisch Wohnfläche?
Nein. Ausbau und Heizung allein reichen nicht.
Welche Raumhöhe braucht ein Aufenthaltsraum im Keller in NRW?
Nach der aktuellen BauO NRW genügt für Aufenthaltsräume im Kellergeschoss grundsätzlich eine lichte Höhe von mindestens 2,20 m. Weitere Anforderungen wie Belichtung, Lüftung und Rettungswege bleiben bestehen.
Kann ein Dachboden einfach zu Wohnraum ausgebaut werden?
Nicht pauschal. Tragwerk, Raumhöhe, Wärmeschutz, Brandschutz, Treppe, Rettungswege und Genehmigung beziehungsweise Nutzungsänderung müssen geprüft werden.
Ist ein Wintergarten in NRW genehmigungsfrei?
Bestimmte Wintergärten können nach heutigem § 62 BauO NRW unter konkreten Voraussetzungen verfahrensfrei sein. Das bedeutet weder, dass jede Anlage diese Voraussetzungen erfüllt, noch dass öffentlich-rechtliche Anforderungen entfallen.
Zählt ein Balkon immer zu 50 Prozent zur Wohnfläche?
Nein. Nach der WoFlV werden Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet.
Was passiert mit Flächen unter Dachschrägen?
Nach WoFlV werden Raumteile ab zwei Metern lichter Höhe voll und zwischen einem und unter zwei Metern zur Hälfte angerechnet. Bereiche unter einem Meter bleiben unberücksichtigt.