Haus zu Lebzeiten übertragenWert, Ablauf und die wichtigsten Regelungen
Viele Eltern übertragen ihr Haus schon zu Lebzeiten auf die Kinder, um Freibeträge mehrfach zu nutzen und die Nachfolge geordnet zu regeln. Häufig behalten sie sich dabei ein Wohnrecht oder den Nießbrauch vor. Wert und Regelungen sollten vor dem Notartermin klar sein.
Michael Steinbach, Bausachverständiger, TÜV SÜD zertifiziert · Stand: Oktober 2026Kinder können von jedem Elternteil alle zehn Jahre bis zu 400.000 € steuerfrei erhalten (§§ 14, 16 ErbStG). Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch mindert den steuerlichen Wert der Schenkung.
Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkungen und bei Übertragungen an Kinder und Enkel nicht an (§ 3 Nr. 2 und 6 GrEStG). Der Vertrag muss notariell beurkundet werden.
Ablauf einer Übertragung
Am Anfang steht die Frage, was mit der Übertragung erreicht werden soll: Steuer sparen, Geschwister gleich behandeln, das eigene Wohnen absichern. Daraus ergeben sich die Regelungen im Vertrag. Der Notar entwirft den Übertragungsvertrag, beurkundet ihn und veranlasst die Eintragung im Grundbuch. Das Finanzamt wird vom Notar informiert und setzt gegebenenfalls Schenkungsteuer fest.
Häufige Regelungen sind ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauch der Eltern, eine Pflegeverpflichtung, Ausgleichszahlungen an Geschwister und Rückforderungsrechte, etwa für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt oder das Haus ohne Zustimmung verkauft.
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Warum der Wert eine Rolle spielt
Das Finanzamt bewertet das Haus nach dem Bewertungsgesetz, häufig im Sachwert- oder Vergleichswertverfahren mit pauschalen Ansätzen. Liegt der tatsächliche Wert wegen des Zustands niedriger, kann er durch ein Gutachten nachgewiesen werden (§ 198 BewG). Für die Gleichbehandlung von Geschwistern und für eine spätere Pflichtteilsergänzung ist außerdem ein nachvollziehbarer Wert zum Übertragungstag wertvoll.
Behalten sich die Eltern ein Wohnrecht oder den Nießbrauch vor, wird dessen Kapitalwert vom Wert des Hauses abgezogen. Er hängt vom Jahreswert des Rechts und vom Alter der berechtigten Person ab.
Was oft unterschätzt wird
Wird ein Elternteil innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung bedürftig, etwa durch Pflegekosten, kann er die Schenkung zurückfordern, soweit er seinen Unterhalt nicht bestreiten kann (§ 528 BGB). Dieser Anspruch kann auf den Sozialhilfeträger übergehen. Außerdem beginnt die Zehnjahresfrist für die Pflichtteilsergänzung bei einem vorbehaltenen Nießbrauch in der Regel nicht zu laufen.
Bautechnisch lohnt sich vor der Übertragung ein Blick auf den Zustand: Wer übernimmt künftig welche Kosten für Dach, Heizung und Instandhaltung? Das sollte im Vertrag klar geregelt sein, besonders bei einem vorbehaltenen Nießbrauch.
Rechtliche Einordnung
Form. Ein Vertrag über die Übertragung eines Grundstücks bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB).
Schenkungsteuer. Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 €, Enkel von 200.000 € (§ 16 ErbStG). Mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Der gemeine Wert kann durch ein Gutachten nachgewiesen werden, wenn er niedriger ist als der vom Finanzamt ermittelte Wert (§ 198 BewG).
Grunderwerbsteuer und Rückforderung. Schenkungen und Erwerbe durch Verwandte in gerader Linie sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 und 6 GrEStG). Ein verarmter Schenker kann die Herausgabe des Geschenks verlangen; der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn seit der Leistung zehn Jahre verstrichen sind (§§ 528, 529 BGB).
Die Erbschaftsteuer ist derzeit Gegenstand verfassungsrechtlicher Prüfung; Änderungen sind möglich. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Vor einer Übertragung lohnt sich eine Bewertung, wenn der Wert in die Nähe der Freibeträge kommt, Geschwister ausgeglichen werden sollen oder der Zustand den Wert deutlich mindert. Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
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Für Finanzamt, Gericht, Pflichtteil und strittige Fälle, nach § 194 BauGB und ImmoWertV.
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Häufige Fragen
Muss ich vor der Schenkung ein Gutachten haben?
Nein. Ein Gutachten ist sinnvoll, wenn die Steuer davon abhängt oder Geschwister einen nachvollziehbaren Wert brauchen.
Kann ich mir ein Wohnrecht vorbehalten?
Ja. Ein Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und mindert den Wert der Schenkung.
Was passiert, wenn ich später Pflege brauche?
Innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung kann eine Rückforderung wegen Verarmung in Betracht kommen. Das sollten Sie mit dem Notar besprechen.
Wer zahlt Notar und Grundbuch?
Das regelt der Vertrag. Häufig trägt das beschenkte Kind die Kosten.
- BGB §§ 311b, 528, 529
- ErbStG §§ 14, 16; BewG § 198
- GrEStG § 3 Nr. 2, 6
Stand: Oktober 2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.