Erbschaft- und SchenkungsteuerWie das Finanzamt Immobilien bewertet
Bei Erbschaft und Schenkung bewertet das Finanzamt die Immobilie selbst, nach festen Verfahren des Bewertungsgesetzes. Der Zustand des einzelnen Hauses spielt dabei kaum eine Rolle. Ist er schlecht, liegt der Steuerwert oft über dem, was das Haus tatsächlich wert ist.
Michael Steinbach, Bausachverständiger, TÜV SÜD zertifiziert · Stand: Oktober 2026Das Finanzamt ermittelt den Wert im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren nach dem Bewertungsgesetz. Mängel und Sanierungsstau fließen dabei nur sehr begrenzt ein.
Ist der tatsächliche Wert niedriger, kann er durch ein Gutachten oder durch einen zeitnahen Verkaufspreis nachgewiesen werden (§ 198 BewG). Ob sich das lohnt, hängt von Freibeträgen, Steuersatz und Wertdifferenz ab.
So bewertet das Finanzamt
Für Eigentumswohnungen und Ein- oder Zweifamilienhäuser wendet das Finanzamt vorrangig das Vergleichswertverfahren an, gestützt auf Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse. Fehlen diese, greift das Sachwertverfahren. Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Gebäude werden in der Regel im Ertragswertverfahren bewertet. Seit 2023 wurden die Verfahren an die Immobilienwertermittlungsverordnung angeglichen, was in vielen Fällen zu höheren Steuerwerten geführt hat.
Diese Verfahren arbeiten mit typisierten Größen. Ein undichtes Dach, eine nasse Kellerwand oder eine 40 Jahre alte Heizung tauchen darin nicht auf. Genau dort liegt der Ansatzpunkt für ein Gutachten.
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Freibeträge und Steuersätze
Die persönlichen Freibeträge betragen 500.000 € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 € für Kinder und Stiefkinder, 200.000 € für Enkel und 20.000 € für Geschwister, Nichten, Neffen und nicht verwandte Personen (§ 16 ErbStG). Für Geschwister und entferntere Personen sind auch die Steuersätze deutlich höher. Gerade dort wirkt sich ein niedrigerer Wert stark aus.
Das selbst genutzte Familienheim kann für Ehegatten und Kinder unter Voraussetzungen steuerfrei bleiben. Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden nur mit 90 % ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG).
Den niedrigeren Wert nachweisen
Der Nachweis gelingt mit einem Gutachten über den Verkehrswert zum Todestag oder Schenkungstag. Es muss nachvollziehbar und nach anerkannten Verfahren erstellt sein. Alternativ kann ein Kaufpreis dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde.
Ein Gutachten lohnt sich, wenn die Wertdifferenz zu einer spürbaren Steuerersparnis führt. Liegt der Steuerwert ohnehin unter dem Freibetrag, bringt es keinen Vorteil. Rechnen Sie das vorab mit Ihrer Steuerberatung durch; ich gebe Ihnen dafür gern eine erste Einschätzung, ob der Zustand eine deutliche Abweichung erwarten lässt.
Rechtliche Einordnung
Bewertung. Grundbesitz wird für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer mit dem gemeinen Wert angesetzt (§ 177 BewG) und nach §§ 182 ff. BewG im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren ermittelt.
Niedrigerer gemeiner Wert. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist, ist dieser Wert anzusetzen; als Nachweis dient regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken, ebenso ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag zustande gekommener Kaufpreis (§ 198 BewG).
Freibeträge und Befreiungen. Persönliche Freibeträge nach § 16 ErbStG; Befreiung des Familienheims nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a bis 4c ErbStG; Ansatz vermieteter Wohngrundstücke mit 90 % nach § 13d ErbStG.
Die Erbschaftsteuer ist derzeit Gegenstand verfassungsrechtlicher Prüfung; Änderungen sind möglich. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG ist sinnvoll, wenn der Zustand der Immobilie deutlich schlechter ist als der Durchschnitt und die Steuer spürbar sinkt. Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
Verkehrswertgutachten
Für Finanzamt, Gericht, Pflichtteil und strittige Fälle, nach § 194 BauGB und ImmoWertV.
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Zur Wertermittlung →Kurz schildern, kostenlos einordnen lassen
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Häufige Fragen
Muss ich das Gutachten vor dem Steuerbescheid einreichen?
Es kann auch noch im Einspruchsverfahren eingereicht werden. Besser ist es aber, den niedrigeren Wert schon in der Erklärung geltend zu machen.
Erkennt das Finanzamt jedes Gutachten an?
Nein. Es prüft Qualifikation, Verfahren und Nachvollziehbarkeit. Ein gut begründetes Gutachten hat die besten Aussichten, garantiert ist die Anerkennung nicht.
Lohnt sich das bei einer Wohnung?
Das hängt vom Freibetrag ab. Bei Kindern bleibt eine Wohnung oft steuerfrei, bei Geschwistern oder Nichten selten.
Kann ich die Steuer stunden lassen?
Für bestimmte Fälle, etwa bei selbst genutztem Wohneigentum, sieht das Gesetz Stundungsmöglichkeiten vor. Klären Sie das mit Ihrer Steuerberatung.
- BewG §§ 177, 182 ff., 198
- ErbStG §§ 13, 13d, 16, 19
- ImmoWertV 2021
Stand: Oktober 2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.