Haus geerbtWas ist es wert, und was jetzt?
Mit einem geerbten Haus stehen in kurzer Zeit mehrere Entscheidungen an: behalten, verkaufen oder Miterben auszahlen. Für jede davon brauchen Sie zuerst zwei Dinge, den Wert der Immobilie und ein klares Bild vom baulichen Zustand.
Michael Steinbach, Bausachverständiger, TÜV SÜD zertifiziert · Stand: Oktober 2026
Maßgeblich ist der Verkehrswert der Immobilie am Todestag (§ 194 BauGB). Für die Frage „verkaufen oder behalten“ und für eine einvernehmliche Einigung unter Erben reicht oft eine Wertermittlung. Gegenüber dem Finanzamt, bei Pflichtteilsansprüchen oder wenn die Erben sich nicht einig sind, ist ein Verkehrswertgutachten die belastbare Grundlage.
In beide Bewertungen gehört der bauliche Zustand. Ein Sanierungsstau von mehreren zehntausend Euro verändert den Wert unmittelbar, und gerade dieser Posten wird bei geerbten Häusern am häufigsten unterschätzt.
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
Viele Erben wollen schnell wissen, was das Haus wert ist. Sinnvoller ist eine feste Reihenfolge, weil einige Fristen laufen und ein leerstehendes Haus Schaden nehmen kann.
- Haus sichern. Die Wohngebäudeversicherung über den Erbfall und einen Leerstand informieren. Im Winter Heizung auf Frostschutz halten oder Wasser abstellen und Leitungen entleeren, regelmäßig lüften. Ein Rohrbruch im leerstehenden Haus ist einer der teuersten Schäden, die ich bei Erbimmobilien sehe.
- Erbfolge nachweisen. Mit Erbschein oder eröffnetem notariellen Testament wird das Grundbuch berichtigt. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Eintragung gebührenfrei.
- Finanzamt im Blick behalten. Der Erwerb ist in vielen Fällen innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Erbschaftsteuerfinanzamt anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Das Finanzamt bewertet die Immobilie anschließend selbst, häufig mit pauschalen Ansätzen.
- Zustand und Wert klären. Erst wenn beides feststeht, lassen sich Behalten, Verkauf oder Auszahlung der Miterben sauber vergleichen.
Welche Bewertung brauchen Sie wofür?
Nicht jeder Anlass braucht ein umfangreiches Gutachten. Entscheidend ist, wer die Zahl später akzeptieren muss.
| Anlass | Geeignete Bewertung |
|---|---|
| Verkaufen oder behalten, realistische Preisvorstellung | Wertermittlung |
| Miterben einvernehmlich auszahlen | Wertermittlung, bei hohen Beträgen Verkehrswertgutachten |
| Pflichtteil berechnen | Verkehrswertgutachten zum Todestag |
| Niedrigeren Wert gegenüber dem Finanzamt nachweisen | Verkehrswertgutachten (§ 198 BewG) |
| Streit unter Erben, drohende Teilungsversteigerung | Verkehrswertgutachten |
Die Wertermittlung ist eine fachliche Markt- und Kaufpreiseinschätzung. Sie ersetzt kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.
Sie wissen nicht, welche Bewertung für Ihren Fall reicht? Ich ordne es kostenlos ein.
Warum der Zustand den Wert bestimmt
Online-Bewertungen und die Rechnung des Finanzamts gehen von einem durchschnittlichen Zustand aus. Geerbte Häuser sind aber selten durchschnittlich. Oft wurde jahrzehntelang nur das Nötigste gemacht, manchmal wurde viel und gut modernisiert. Beides gehört in die Bewertung, und zwar beziffert, nicht als pauschaler Abschlag.
Vereinfachte Prinzipskizze. Sie zeigt, an welcher Stelle der bauliche Zustand in die Bewertung eingeht.
Typische Befunde bei Erbhäusern in NRW
Ein großer Teil der Häuser, die heute vererbt werden, stammt aus den 1950er bis 1970er Jahren. Bei diesen Baujahren finden sich immer wieder dieselben Kostenpunkte: eine Dachhaut am Ende ihrer Lebensdauer, eine fehlende oder versagende Kelleraußenabdichtung, Fenster und Heizung aus den 1980er oder 1990er Jahren, eine Elektrik ohne ausreichende Absicherung und mögliche Schadstoffe, etwa asbesthaltige Fassadenplatten oder Bodenbeläge. Welche Punkte tatsächlich vorliegen, zeigt nur ein Termin vor Ort.
Hinzu kommen Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern können nach einem Eigentümerwechsel Nachrüstpflichten entstehen, zum Beispiel die Dämmung der obersten Geschossdecke oder der Austausch eines alten Heizkessels, in der Regel innerhalb von zwei Jahren (§§ 47, 72, 73 GEG). Auch diese Kosten gehören in die Rechnung, ob Sie behalten oder verkaufen.
Geerbtes Haus in NRW: was regional wichtig ist
Bodenrichtwerte und Marktdaten. Über BORIS.NRW lassen sich die Bodenrichtwerte für jedes Grundstück in Nordrhein-Westfalen kostenfrei abrufen. Die Gutachterausschüsse der Kreise und kreisfreien Städte veröffentlichen außerdem jährliche Grundstücksmarktberichte. Beides ist ein guter Ausgangspunkt, ersetzt aber nicht den Blick auf das konkrete Haus. Für viele Städte finden Sie auf unseren Stadtseiten auch den Gebäudebestand nach Baujahren.
Grunderwerbsteuer. In NRW beträgt sie 6,5 % und gehört zu den höchsten Sätzen in Deutschland. Für die Erben selbst fällt sie nicht an: Der Erwerb von Todes wegen ist befreit, ebenso der Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses (§ 3 Nr. 2 und Nr. 3 GrEStG). Übernimmt also ein Miterbe das Haus und zahlt die anderen aus, entsteht keine Grunderwerbsteuer. Ein externer Käufer zahlt sie dagegen, und das beeinflusst, was er bereit ist zu bieten.
Verkauf und Spekulationsfrist. Wer ein geerbtes Haus verkauft, übernimmt die Haltedauer des Erblassers (§ 23 EStG). Hatte der Erblasser das Haus schon zehn Jahre oder länger, ist ein Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei. Ob das im Einzelfall zutrifft, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Rechtliche Einordnung
Pflichtteil. Pflichtteilsberechtigte erhalten die Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils als Geldanspruch (§ 2303 BGB). Maßgeblich ist der Wert des Nachlasses zum Zeitpunkt des Erbfalls (§ 2311 BGB). Der Pflichtteilsberechtigte kann verlangen, dass der Wert ermittelt wird; die Kosten trägt der Nachlass (§ 2314 BGB).
Erbengemeinschaft. Mehrere Erben verwalten das Haus gemeinschaftlich (§ 2038 BGB), und jeder kann grundsätzlich die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Einigen sich die Erben nicht, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Ein gemeinsam beauftragtes Gutachten verhindert diesen Weg oft, weil es eine Zahl liefert, auf die sich alle stützen können.
Erbschaftsteuer. Die persönlichen Freibeträge betragen derzeit 500.000 € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 € für Kinder und 200.000 € für Enkel (§ 16 ErbStG). Das selbst genutzte Familienheim kann unter Voraussetzungen steuerfrei bleiben, bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche und bei zehn Jahren Selbstnutzung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Liegt der tatsächliche Wert unter dem Ansatz des Finanzamts, kann er durch ein Gutachten nachgewiesen werden (§ 198 BewG). Ob das Finanzamt das Gutachten anerkennt, entscheidet es im Einzelfall.
Die Erbschaftsteuer ist derzeit Gegenstand verfassungsrechtlicher Prüfung; Änderungen sind möglich. Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen. Sie ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Sobald eine Zahl mehr als eine Orientierung sein muss, lohnt sich die Bewertung durch einen Sachverständigen. Ich prüfe das Haus persönlich vor Ort, beziffere Mängel und Sanierungsbedarf in Euro und ordne ein, welche Bewertung für Ihren Anlass reicht. Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
Wertermittlung
Für die Entscheidung verkaufen oder behalten und für die Einigung unter Erben, mit Zustand und Sanierungskosten.
Zur Wertermittlung →Verkehrswertgutachten
Für Pflichtteil, Finanzamt und strittige Fälle, nach § 194 BauGB und ImmoWertV.
Zum Verkehrswertgutachten →Sie wollen das Haus behalten und zuerst wissen, was saniert werden muss? Dann ist die Begutachtung durch den Bausachverständigen der richtige Einstieg.
Kurz schildern, kostenlos einordnen lassen
Nennen Sie Ort, Hausart und Ihr Anliegen, zum Beispiel Verkauf, Auszahlung von Miterben oder Pflichtteil. Ich melde mich am selben Werktag, bei Anfragen bis 16 Uhr, und sage Ihnen, welche Bewertung passt und was sie kostet.
Lieber sprechen? 0228 30402970, Mo–Fr 08.00 bis 18.00 Uhr.
Häufige Fragen zum geerbten Haus
Auf welchen Stichtag wird ein geerbtes Haus bewertet?
Für Pflichtteil und Erbschaftsteuer ist der Todestag maßgeblich. Wird das Haus später verkauft oder unter den Erben aufgeteilt, kann zusätzlich ein aktueller Wert sinnvoll sein. Liegen beide Zeitpunkte weit auseinander, unterscheiden sich die Werte oft deutlich.
Reicht eine kostenlose Online-Bewertung?
Für eine erste Orientierung ja. Online-Bewertungen kennen aber weder den Zustand von Dach, Keller und Heizung noch Schäden oder Schadstoffe. Bei geerbten Häusern liegt genau dort die größte Abweichung.
Wer bezahlt das Gutachten beim Pflichtteil?
Verlangt der Pflichtteilsberechtigte die Wertermittlung, trägt der Nachlass die Kosten (§ 2314 BGB). Wie das im konkreten Fall umzusetzen ist, sollten Sie mit Ihrem Anwalt klären.
Kann ein Miterbe allein ein Gutachten beauftragen?
Ja. Ein Gutachten, das nur ein Erbe beauftragt, wird von den anderen aber nicht immer akzeptiert. Wenn alle Erben gemeinsam beauftragen und den Ortstermin begleiten können, ist die Zahl am Ende meist leichter zu einigen.
Muss ich den Wert des Finanzamts akzeptieren?
Nein. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, kann er durch ein Gutachten nachgewiesen werden (§ 198 BewG). Ob sich das lohnt, hängt von der Differenz und von den Freibeträgen ab. Das sollten Sie vorab mit Ihrer Steuerberatung abstimmen.
- BGB §§ 2038, 2042, 2303, 2311, 2314; BauGB § 194; ImmoWertV 2021
- ErbStG §§ 13, 16, 30; BewG § 198; EStG § 23; GrEStG § 3 Nr. 2 und 3; ZVG § 180; GEG §§ 47, 72, 73
- BORIS.NRW und Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse in NRW
Stand: Oktober 2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.