Pflichtteil und ImmobilieWie der Wert bestimmt wird
Wer enterbt wurde oder weniger bekommt als den Pflichtteil, hat einen Geldanspruch gegen die Erben. Steckt der Nachlass vor allem in einem Haus, entscheidet dessen Wert über die Höhe des Anspruchs. Genau darüber wird am häufigsten gestritten.
Michael Steinbach, Bausachverständiger, TÜV SÜD zertifiziert · Stand: Oktober 2026Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist ein reiner Geldanspruch (§ 2303 BGB). Maßgeblich ist der Verkehrswert der Immobilie am Todestag (§ 2311 BGB).
Der Pflichtteilsberechtigte kann verlangen, dass der Wert durch einen Sachverständigen ermittelt wird. Die Kosten trägt der Nachlass (§ 2314 BGB). Für diesen Zweck ist ein Verkehrswertgutachten die belastbare Grundlage, eine überschlägige Einschätzung reicht in der Regel nicht.
Wie der Pflichtteil berechnet wird
Ausgangspunkt ist der Wert des gesamten Nachlasses am Todestag, abzüglich der Nachlassverbindlichkeiten wie einer noch laufenden Grundschuld oder der Beerdigungskosten. Von diesem Nettonachlass erhält der Pflichtteilsberechtigte die Hälfte dessen, was ihm nach gesetzlicher Erbfolge zugestanden hätte.
Ein Beispiel: Der Vater hinterlässt ein Haus im Wert von 420.000 € und sonst nur geringe Ersparnisse. Er hat seine Tochter als Alleinerbin eingesetzt, der Sohn geht leer aus. Gesetzlich hätten beide Kinder je die Hälfte geerbt, der Pflichtteil des Sohnes beträgt also ein Viertel des Nachlasses, rund 105.000 €. Liegt der tatsächliche Wert des Hauses wegen eines Sanierungsstaus nur bei 360.000 €, sinkt der Anspruch um 15.000 €. Schon an diesem einfachen Beispiel zeigt sich, warum der bauliche Zustand so viel Gewicht hat.
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Welcher Wert zählt: Gutachten oder Verkaufspreis?
Maßgeblich ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB, also der Preis, der am Todestag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen gewesen wäre. Wird das Haus zeitnah nach dem Erbfall zu marktüblichen Bedingungen verkauft, kann nach der Rechtsprechung der tatsächlich erzielte Kaufpreis den Wert bestimmen. Ein Gutachten ist dann oft entbehrlich.
Bleibt das Haus in der Familie oder liegt der Verkauf lange zurück, braucht es eine Bewertung. Dabei kommt es auf den Zustand am Todestag an. Ich dokumentiere deshalb bei der Besichtigung auch, welche Veränderungen seit dem Erbfall vorgenommen wurden, etwa eine begonnene Renovierung oder ein Wasserschaden während des Leerstands.
Was Erben und Pflichtteilsberechtigte beachten sollten
Für den Erben ist ein frühes, sorgfältig begründetes Gutachten der beste Schutz vor einer überhöhten Forderung. Für den Pflichtteilsberechtigten ist es der Weg, nicht mit einer zu niedrigen Zahl abgefunden zu werden. Am wenigsten Streit entsteht, wenn beide Seiten das Gutachten gemeinsam beauftragen oder sich vorab auf einen Sachverständigen einigen.
In der Praxis werden vor allem drei Punkte unterschätzt: der Instandhaltungsstau bei älteren Häusern, Rechte im Grundbuch wie ein Wohnrecht des überlebenden Ehegatten und Belastungen aus dem Baulastenverzeichnis. Alle drei können den Wert deutlich verändern und gehören in ein Gutachten, das einer Prüfung standhalten soll.
Rechtliche Einordnung
Anspruch und Höhe. Pflichtteilsberechtigt sind Abkömmlinge, Eltern und der Ehegatte, wenn sie durch Verfügung von Todes wegen von der Erbfolge ausgeschlossen sind (§ 2303 BGB). Der Berechnung wird der Bestand und Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls zugrunde gelegt (§ 2311 BGB).
Auskunft und Wertermittlung. Der Pflichtteilsberechtigte kann vom Erben Auskunft über den Bestand des Nachlasses und die Ermittlung des Werts verlangen; die Kosten fallen dem Nachlass zur Last (§ 2314 BGB).
Verjährung und Stundung. Der Anspruch verjährt grundsätzlich in drei Jahren ab dem Schluss des Jahres, in dem der Berechtigte vom Erbfall und von seiner Enterbung erfahren hat (§§ 195, 199 BGB). Müsste der Erbe das selbst genutzte Familienheim verkaufen, um zu zahlen, kann das Nachlassgericht den Anspruch unter Umständen stunden (§ 2331a BGB).
Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Ein Verkehrswertgutachten ist beim Pflichtteil fast immer sinnvoll, sobald kein zeitnaher Verkauf vorliegt. Ich prüfe das Haus persönlich, beziffere den Zustand am Todestag und begründe den Wert so, dass er nachvollzogen werden kann. Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
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Häufige Fragen
Muss der Erbe das Gutachten bezahlen?
Verlangt der Pflichtteilsberechtigte die Wertermittlung, gehen die Kosten zulasten des Nachlasses (§ 2314 BGB). Wie das im Einzelfall abgewickelt wird, klären Sie bitte mit Ihrem Anwalt.
Gilt der heutige Wert oder der Wert am Todestag?
Für den Pflichtteil gilt der Wert am Todestag. Spätere Wertsteigerungen oder Wertverluste bleiben grundsätzlich unberücksichtigt.
Kann der Pflichtteilsberechtigte das Haus besichtigen?
Einen eigenen Besichtigungsanspruch hat er nicht ohne Weiteres. Für ein Gutachten muss der Sachverständige das Haus aber besichtigen können. Deshalb ist eine Einigung über den Ortstermin sinnvoll.
Wird ein Wohnrecht berücksichtigt?
Ja. Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht, etwa des überlebenden Ehegatten, mindert den Wert der Immobilie und damit den Nachlass.
- BGB §§ 195, 199, 2303, 2311, 2314, 2331a
- BauGB § 194; ImmoWertV 2021
Stand: Oktober 2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.