Erbengemeinschaft und HausAuszahlen, verkaufen oder versteigern?
Erben mehrere Personen ein Haus, gehört es ihnen gemeinsam, und zwar zur gesamten Hand. Keiner kann allein darüber verfügen. Das funktioniert, solange alle dasselbe wollen. Sobald einer verkaufen und ein anderer behalten möchte, braucht es eine Zahl, die alle akzeptieren.
Michael Steinbach, Bausachverständiger, TÜV SÜD zertifiziert · Stand: Oktober 2026Für eine Einigung unter Miterben ist der Wert des Hauses die zentrale Größe: Er bestimmt, wie viel ein übernehmender Erbe den anderen auszahlen muss oder wie ein Verkaufserlös verteilt wird.
Ein gemeinsam beauftragtes Gutachten ist der zuverlässigste Weg zu dieser Zahl. Gelingt keine Einigung, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen, die in aller Regel den schlechtesten Preis bringt.
Drei Wege aus der Erbengemeinschaft
Ein Miterbe übernimmt das Haus. Er zahlt die anderen entsprechend ihrer Quote aus. Grundlage ist der Verkehrswert abzüglich der Belastungen. Grunderwerbsteuer fällt dabei nicht an, weil der Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses befreit ist (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Die Übertragung muss notariell beurkundet werden.
Gemeinsamer Verkauf. Die Erben verkaufen an einen Dritten und teilen den Erlös. Ein realistischer Angebotspreis verhindert, dass sich die Vermarktung über Monate zieht, während Kosten für Versicherung, Heizung und Grundsteuer weiterlaufen.
Verkauf eines Erbteils. Jeder Miterbe kann seinen Anteil am gesamten Nachlass notariell übertragen (§ 2033 BGB). Verkauft er an einen Außenstehenden, haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht, das sie innerhalb von zwei Monaten ausüben können (§ 2034 BGB).
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Warum der Zustand so oft zum Streit führt
Der Miterbe, der übernehmen will, sieht vor allem den Sanierungsbedarf. Die anderen sehen Lage und Grundstück. Beide haben einen Punkt. Deshalb gehört in die Bewertung eine nachvollziehbare Bezifferung der Mängel und des Instandhaltungsstaus: Dach, Kellerabdichtung, Heizung, Fenster, Elektrik und mögliche Schadstoffe.
Ich empfehle, dass alle Miterben beim Ortstermin anwesend sein können. Wer gesehen hat, warum ein Abschlag für die Kelleraußenabdichtung angesetzt wird, akzeptiert die Zahl leichter als jemand, der nur das Ergebnis liest.
Laufende Verwaltung bis zur Teilung
Bis zur Auseinandersetzung verwalten die Erben das Haus gemeinsam. Für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung genügt eine Mehrheit nach Erbquoten, notwendige Erhaltungsmaßnahmen kann jeder Miterbe auch allein treffen. Gerade bei einem leerstehenden Haus ist das wichtig: Frostschutz, Lüften und die Information der Gebäudeversicherung über den Leerstand dulden keinen Aufschub.
Rechtliche Einordnung
Gesamthand. Der Nachlass steht den Erben gemeinschaftlich zu (§ 2032 BGB). Über einzelne Nachlassgegenstände, also auch das Haus, können sie nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Die Verwaltung steht ihnen gemeinschaftlich zu; Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung können mit Stimmenmehrheit beschlossen werden, notwendige Erhaltungsmaßnahmen kann jeder Miterbe allein treffen (§ 2038 BGB).
Auseinandersetzung. Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Bei einem Grundstück erfolgt sie ohne Einigung über die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG).
Erbteil. Ein Miterbe kann über seinen Anteil am Nachlass verfügen; der Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 2033 BGB). Den übrigen Miterben steht beim Verkauf an Dritte ein Vorkaufsrecht zu (§§ 2034, 2035 BGB).
Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Ein gemeinsam beauftragtes Verkehrswertgutachten ist die beste Grundlage, wenn ein Miterbe übernimmt oder wenn Streit droht. Für einen gemeinsamen Verkauf, bei dem alle einig sind, reicht oft eine Wertermittlung als Grundlage für den Angebotspreis. Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
Verkehrswertgutachten
Für Finanzamt, Gericht, Pflichtteil und strittige Fälle, nach § 194 BauGB und ImmoWertV.
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Häufige Fragen
Kann ein Miterbe allein ein Gutachten beauftragen?
Ja. Wird es aber nur von einer Seite beauftragt, akzeptieren die anderen es oft nicht. Gemeinsam beauftragt ist es meist der schnellere Weg zur Einigung.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ein Miterbe übernimmt?
Nein, der Erwerb durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses ist befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Wer trägt die Kosten des Gutachtens?
Das regeln die Erben untereinander. Üblich ist, dass die Kosten aus dem Nachlass beglichen werden.
Was passiert, wenn ein Miterbe nicht erreichbar ist?
Ohne ihn kann nicht über das Haus verfügt werden. In solchen Fällen hilft oft nur anwaltliche Unterstützung, gegebenenfalls über eine Nachlasspflegschaft oder die Teilungsversteigerung.
- BGB §§ 2032, 2033, 2034, 2035, 2038, 2040, 2042
- GrEStG § 3 Nr. 3; ZVG § 180
- BauGB § 194; ImmoWertV 2021
Stand: Oktober 2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.