TeilungsversteigerungWenn sich Miteigentümer nicht einigen
Können sich Erben oder getrennte Paare nicht darüber einigen, was mit einem gemeinsamen Haus geschieht, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Das Gericht versteigert das Haus, und der Erlös wird geteilt. Für alle Beteiligten ist das meist der teuerste Weg.
Michael Steinbach, Bausachverständiger, TÜV SÜD zertifiziert · Stand: Oktober 2026Jeder Miteigentümer kann die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen (§ 180 ZVG). Das Gericht lässt den Verkehrswert durch einen Sachverständigen ermitteln und setzt ihn fest (§ 74a Abs. 5 ZVG).
Oft kann der gerichtliche Gutachter das Haus nicht von innen besichtigen. Der festgesetzte Wert und der spätere Zuschlag liegen dann häufig unter dem, was bei einem freien Verkauf erzielbar wäre.
So läuft das Verfahren ab
Nach dem Antrag ordnet das Gericht die Versteigerung an und beauftragt einen Sachverständigen mit der Ermittlung des Verkehrswerts. Die Beteiligten können zu dem Gutachten Stellung nehmen, bevor der Wert festgesetzt wird. Danach wird ein Versteigerungstermin bestimmt und öffentlich bekannt gemacht.
Im ersten Termin gelten Wertgrenzen: Liegt das Meistgebot unter der Hälfte des Verkehrswerts, wird der Zuschlag versagt (§ 85a ZVG). Liegt es unter sieben Zehnteln, kann ein Berechtigter die Versagung beantragen (§ 74a ZVG). In einem weiteren Termin entfallen diese Grenzen.
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Warum eine Einigung fast immer besser ist
Bieter bei einer Versteigerung kaufen ohne Gewährleistung und häufig ohne das Haus von innen gesehen zu haben. Sie kalkulieren deshalb mit Sicherheitsabschlägen. Hinzu kommen Gerichtskosten, die Dauer des Verfahrens und die Belastung für die Familie.
Ein gemeinsam beauftragtes Gutachten ist oft der Schlüssel zur Einigung: Es liefert eine Zahl, auf deren Grundlage ein Miteigentümer übernehmen oder das Haus frei verkauft werden kann. Auch während eines laufenden Verfahrens ist eine Einigung jederzeit möglich, der Antrag kann zurückgenommen werden.
Wenn das Verfahren läuft: den eigenen Standpunkt belegen
Hält ein Beteiligter den Wert im Gerichtsgutachten für zu niedrig oder zu hoch, kann er Einwendungen erheben. Ein eigenes, sorgfältig begründetes Gutachten oder eine fachliche Stellungnahme zu den Annahmen des gerichtlichen Gutachtens kann dabei helfen, etwa wenn der Zustand ohne Innenbesichtigung falsch eingeschätzt wurde.
Rechtliche Einordnung
Antrag. Die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft kann jeder Miteigentümer beantragen (§ 180 Abs. 1 ZVG). Das Verfahren kann auf Antrag unter bestimmten Voraussetzungen einstweilen eingestellt werden, etwa für bis zu sechs Monate (§ 180 Abs. 2 ZVG) oder zum Schutz gemeinschaftlicher Kinder (§ 180 Abs. 3 ZVG).
Verkehrswert und Grenzen. Das Gericht setzt den Verkehrswert fest, nötigenfalls nach Anhörung eines Sachverständigen (§ 74a Abs. 5 ZVG). Im ersten Termin wird der Zuschlag bei einem Meistgebot unter der Hälfte des Verkehrswerts versagt (§ 85a ZVG); unter sieben Zehnteln kann ein Berechtigter die Versagung beantragen (§ 74a Abs. 1 ZVG).
Ehegatten. Bei Ehegatten im gesetzlichen Güterstand kann der Antrag die Zustimmung des anderen erfordern, wenn das Haus nahezu das gesamte Vermögen darstellt (§ 1365 BGB). Das sollte anwaltlich geprüft werden.
Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Ein Verkehrswertgutachten ist vor dem Antrag die beste Grundlage für eine Einigung. Während des Verfahrens kann ein eigenes Gutachten oder eine Stellungnahme zum Gerichtsgutachten sinnvoll sein. Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
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Für Finanzamt, Gericht, Pflichtteil und strittige Fälle, nach § 194 BauGB und ImmoWertV.
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Häufige Fragen
Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung?
Häufig ein bis zwei Jahre, abhängig vom Gericht, von Einwendungen und von der Zahl der Termine.
Darf ich selbst mitbieten?
Ja. Miteigentümer können mitbieten und das Haus auf diese Weise übernehmen.
Wird das Haus von innen besichtigt?
Nur wenn die Bewohner den Gutachter hereinlassen. Ohne Innenbesichtigung bewertet der Gutachter nach äußerem Eindruck und Unterlagen.
Kann ich das Verfahren stoppen?
Der Antragsteller kann den Antrag zurücknehmen. Andere Beteiligte können unter bestimmten Voraussetzungen eine einstweilige Einstellung beantragen.
- ZVG §§ 74a, 85a, 180
- BGB § 1365
Stand: Oktober 2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.