Ein Partner übernimmt das HausDie Auszahlung nachvollziehbar berechnen
Viele Paare möchten das gemeinsame Haus nach der Trennung nicht verkaufen, weil einer mit den Kindern dort wohnen bleiben will. Dann übernimmt er die Hälfte des anderen und zahlt ihn aus. Die zentrale Frage lautet: Was ist die Hälfte wert?
Michael Steinbach, Bausachverständiger, TÜV SÜD zertifiziert · Stand: Oktober 2026Die Auszahlung ergibt sich vereinfacht aus dem halben Verkehrswert abzüglich der halben Restschuld. Ist das Haus 500.000 € wert und noch mit 200.000 € belastet, erhält der weichende Partner rund 150.000 €, wenn die übrigen Vermögenswerte getrennt geregelt werden.
Die Übertragung zwischen Ehegatten und früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Bei einer vermieteten oder nicht selbst genutzten Immobilie kann aber ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen.
Die Rechnung im Überblick
Ausgangspunkt ist der Verkehrswert des Hauses zum vereinbarten Stichtag. Davon werden die Darlehen abgezogen, die auf dem Haus lasten. Die Hälfte des verbleibenden Betrags ist der Anteil des weichenden Partners. Ob dieser Betrag mit dem Zugewinnausgleich verrechnet wird, hängt von der übrigen Vermögenslage ab und sollte anwaltlich geregelt werden.
Der übernehmende Partner braucht in der Regel eine neue Finanzierung, und die Bank muss den anderen aus der gemeinsamen Haftung entlassen. Das gelingt nur, wenn der Übernehmende die Raten allein tragen kann. Deshalb ist es sinnvoll, die Finanzierung früh mit der Bank zu klären.
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Warum beide Seiten von einem sauberen Gutachten profitieren
Der übernehmende Partner möchte einen niedrigen Wert, der weichende einen hohen. Ein Gutachten, das Lage, Grundstück und Ausstattung ebenso berücksichtigt wie Mängel und Sanierungsbedarf, nimmt diesem Gegensatz die Schärfe. Es ist außerdem eine gute Grundlage für die Bank.
Werden Mängel im Gutachten nicht beziffert, zahlt der Übernehmende zu viel und trägt die Sanierung später allein. Werden sie zu hoch angesetzt, verliert der Weichende. Eine nachvollziehbare Bezifferung schützt beide.
Steuerliche Punkte, die oft übersehen werden
Grunderwerbsteuer fällt bei der Übertragung zwischen Ehegatten nicht an, ebenso nicht zwischen früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG). Bei eingetragenen Lebenspartnern gilt dasselbe.
Anders kann es bei der Einkommensteuer aussehen: Überträgt ein Partner seine Hälfte gegen Ausgleichszahlung oder zur Erfüllung des Zugewinnausgleichs, ist das nach der Rechtsprechung des BFH ein entgeltliches Geschäft (BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21). Liegt die Anschaffung weniger als zehn Jahre zurück und wurde das Haus nicht selbst bewohnt, kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen. Das sollten Sie vor der Vereinbarung mit Ihrer Steuerberatung prüfen.
Rechtliche Einordnung
Grunderwerbsteuer. Von der Besteuerung ausgenommen sind der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner und der Erwerb durch den früheren Ehegatten oder Lebenspartner im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG).
Einkommensteuer. Die Übertragung eines Miteigentumsanteils gegen Ausgleich kann ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG sein (BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21). Ausgenommen ist eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren.
Form. Die Übertragung eines Grundstücksanteils bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB).
Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Für die Übernahme reicht oft eine Wertermittlung, wenn beide sie akzeptieren. Ist der Wert umstritten oder soll er im Scheidungsverfahren Bestand haben, ist ein Verkehrswertgutachten die sicherere Wahl. Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
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Zur Wertermittlung →Verkehrswertgutachten
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Häufige Fragen
Kann der weichende Partner im Grundbuch bleiben?
Ja, das ist möglich, aber selten sinnvoll. Solange er Miteigentümer ist und für das Darlehen haftet, bleibt er wirtschaftlich gebunden.
Wer bezahlt Notar und Grundbuch?
Das vereinbaren die Partner. Üblich ist, dass der übernehmende Partner die Kosten trägt.
Was passiert, wenn sich die Partner nicht einigen?
Dann kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Sie bringt in der Regel einen schlechteren Preis als eine Einigung.
Muss die Bank zustimmen?
Für die Entlassung des weichenden Partners aus dem Darlehen ja. Ohne Zustimmung haftet er weiter.
- GrEStG § 3 Nr. 4, 5
- EStG § 23 Abs. 1 Nr. 1; BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21
- BGB § 311b
Stand: Oktober 2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.