KaufpreisaufteilungGrund und Gebäude richtig trennen
Wer eine Immobilie zur Vermietung kauft, darf nur den Gebäudeanteil abschreiben, nicht den Grund und Boden. Wie der Kaufpreis aufgeteilt wird, entscheidet deshalb über Jahrzehnte über die Höhe der Abschreibung.
Michael Steinbach, Bausachverständiger, TÜV SÜD zertifiziert · Stand: Oktober 2026Das Finanzamt nutzt häufig die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, die in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten oft einen sehr kleinen Gebäudeanteil ergibt. Diese Arbeitshilfe ist für die Gerichte nicht bindend (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).
Eine Aufteilung im Kaufvertrag wird grundsätzlich anerkannt, wenn sie die realen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt. Ein Gutachten kann die Aufteilung begründen oder einer unrealistischen Rechnung des Finanzamts widersprechen.
Warum die Aufteilung so viel ausmacht
Ein Beispiel: Eine Eigentumswohnung kostet 400.000 €. Rechnet das Finanzamt mit einem Bodenanteil von 50 %, beträgt die jährliche Abschreibung bei 2 % nur 4.000 €. Liegt der Gebäudeanteil tatsächlich bei 75 %, wären es 6.000 € jährlich. Über 50 Jahre summiert sich der Unterschied auf 100.000 € Abschreibung.
Gerade in Städten mit hohen Bodenrichtwerten wie Köln, Düsseldorf oder Bonn führt die schematische Rechnung oft zu einem Gebäudeanteil, der mit der tatsächlichen Bausubstanz wenig zu tun hat.
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Am einfachsten ist es, die Aufteilung schon im Kaufvertrag festzuhalten. Das Finanzamt legt sie grundsätzlich zugrunde, solange sie nicht offensichtlich an den realen Wertverhältnissen vorbeigeht. Eine kurze gutachterliche Begründung des Gebäudewerts macht die Vereinbarung belastbar.
Ist der Vertrag schon geschlossen und hat das Finanzamt anders aufgeteilt, kann ein Gutachten im Einspruchsverfahren helfen. Es bewertet Boden und Gebäude nach anerkannten Verfahren der Immobilienwertermittlung und begründet den Anteil nachvollziehbar.
Rechtliche Einordnung
Aufteilung. Die Absetzungen für Abnutzung bemessen sich nur nach den Anschaffungskosten des Gebäudes (§ 7 Abs. 4 EStG); der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar.
Rechtsprechung. Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung ist grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen, sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint (BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14). Die Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen zur Kaufpreisaufteilung ist für die Gerichte nicht bindend; bei Zweifeln ist regelmäßig ein Sachverständigengutachten einzuholen (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).
Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Vor dem Kauf einer vermieteten Immobilie oder im Einspruch gegen eine schematische Aufteilung ist ein Verkehrswertgutachten mit getrennter Boden- und Gebäudebewertung die beste Grundlage. Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
Verkehrswertgutachten
Für Finanzamt, Gericht, Pflichtteil und strittige Fälle, nach § 194 BauGB und ImmoWertV.
Zum Verkehrswertgutachten →Restnutzungsdauergutachten
Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer für eine höhere Abschreibung vermieteter Gebäude.
Zum Restnutzungsdauergutachten →Kurz schildern, kostenlos einordnen lassen
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Häufige Fragen
Muss die Aufteilung im Kaufvertrag stehen?
Nein, aber sie hilft. Eine realistische vertragliche Aufteilung wird vom Finanzamt grundsätzlich übernommen.
Kann ich gegen die Aufteilung des Finanzamts vorgehen?
Ja, im Einspruchsverfahren. Ein Gutachten ist dafür meist die entscheidende Grundlage.
Lässt sich das mit einem Restnutzungsdauergutachten kombinieren?
Ja. Beide Gutachten erhöhen die Abschreibung auf unterschiedlichem Weg und lassen sich gut zusammen erstellen.
- EStG § 7 Abs. 4
- BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14
- BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19
- ImmoWertV 2021
Stand: Oktober 2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.