ZwangsversteigerungDas Gerichtsgutachten richtig lesen
Bei Zwangsversteigerungen locken Häuser unter Marktpreis. Bieter kaufen aber ohne Gewährleistung und oft ohne Innenbesichtigung. Die wichtigste Informationsquelle ist das Gutachten im Auftrag des Gerichts, und das muss man richtig lesen können.
Michael Steinbach, Bausachverständiger, TÜV SÜD zertifiziert · Stand: Oktober 2026Das Gericht setzt den Verkehrswert auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens fest. Häufig konnte der Gutachter das Haus nicht von innen besichtigen; das steht im Gutachten und ist ein erhebliches Risiko.
Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer, Ansprüche wegen Mängeln bestehen nicht (§ 56 ZVG). Im Termin ist eine Sicherheitsleistung von in der Regel 10 % des Verkehrswerts zu erbringen (§ 68 ZVG).
Worauf es im Gutachten ankommt
Lesen Sie zuerst, ob eine Innenbesichtigung stattgefunden hat. Wenn nicht, beruht die Beschreibung des Inneren auf Annahmen. Danach lohnt der Blick auf Baujahr, Modernisierungen, festgestellte Schäden und den Bewertungsstichtag, der oft viele Monate vor dem Termin liegt. Wichtig sind außerdem Hinweise auf Baulasten, fehlende Genehmigungen und Mietverhältnisse.
Die Gutachten sind im Internet über das Zwangsversteigerungsportal der Länder und beim Amtsgericht einsehbar. Eine Außenbesichtigung ist meist möglich und sollte immer stattfinden, idealerweise mit einem Sachverständigen, der Dach, Fassade, Feuchtespuren und Umgebung beurteilt.
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Rechtliche Fallstricke
Nicht alle Belastungen erlöschen mit dem Zuschlag. Rechte, die im geringsten Gebot berücksichtigt sind, bleiben bestehen, etwa ein Wohnrecht oder eine Grunddienstbarkeit. Ihr Wert muss vom Gebot abgezogen werden. Bestehende Mietverträge gehen auf den Ersteher über; er hat aber ein Sonderkündigungsrecht unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (§ 57a ZVG), das bei Wohnraum nur mit berechtigtem Interesse ausgeübt werden kann.
Auf das Meistgebot fällt Grunderwerbsteuer an, in NRW 6,5 %. Die Finanzierung muss vor dem Termin stehen, denn der Rest des Gebots wird kurz nach dem Zuschlag fällig.
Rechtliche Einordnung
Gewährleistung und Eigentum. Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt (§ 56 Satz 3 ZVG). Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks (§ 90 ZVG).
Sicherheit und Wertgrenzen. Die Sicherheitsleistung beträgt in der Regel ein Zehntel des festgesetzten Verkehrswerts (§ 68 ZVG). Im ersten Termin wird der Zuschlag versagt, wenn das Meistgebot die Hälfte des Verkehrswerts nicht erreicht (§ 85a ZVG); unter sieben Zehnteln kann ein Berechtigter die Versagung beantragen (§ 74a ZVG).
Mietverhältnisse. Der Ersteher ist berechtigt, ein Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen (§ 57a ZVG); bei Wohnraum gelten die Vorschriften des sozialen Mietrechts.
Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Vor dem Versteigerungstermin begleite ich eine Außenbesichtigung, werte das Gerichtsgutachten aus und schätze Sanierungsrisiken ein. Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
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Häufige Fragen
Kann ich das Haus vorher besichtigen?
Von außen in der Regel ja. Von innen nur, wenn der Eigentümer oder die Bewohner zustimmen.
Wie aktuell ist das Gerichtsgutachten?
Der Bewertungsstichtag liegt oft viele Monate zurück. Zwischenzeitliche Schäden, etwa durch Leerstand, sind nicht berücksichtigt.
Was passiert mit eingetragenen Rechten?
Rechte, die im geringsten Gebot stehen, bleiben bestehen. Das Gericht teilt sie im Termin mit; ihr Wert sollte im Gebot berücksichtigt werden.
- ZVG §§ 56, 57a, 68, 74a, 85a, 90
- GrEStG; Grunderwerbsteuersatz NRW 6,5 %
Stand: Oktober 2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.