DenkmalimmobilieAbschreibung und baulicher Zustand
Für Sanierungen an Baudenkmalen gewährt der Gesetzgeber erhöhte Abschreibungen. Das macht Denkmalimmobilien für Vermieter und Selbstnutzer interessant. Die Steuervorteile gibt es aber nur für Maßnahmen, die vorher mit der Denkmalbehörde abgestimmt sind, und die Bausubstanz hält oft Überraschungen bereit.
Michael Steinbach, Bausachverständiger, TÜV SÜD zertifiziert · Stand: Oktober 2026Vermieter können Herstellungskosten für denkmalgerechte Sanierungen acht Jahre lang mit bis zu 9 % und vier Jahre lang mit bis zu 7 % abschreiben (§ 7i EStG). Selbstnutzer können zehn Jahre lang bis zu 9 % wie Sonderausgaben abziehen (§ 10f EStG).
Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde. Maßnahmen müssen vor Beginn abgestimmt werden.
Was steuerlich begünstigt ist
Begünstigt sind Aufwendungen, die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Der Kaufpreis für die Altbausubstanz und der Grundstücksanteil sind nicht begünstigt. Bei Bauträgermodellen wird deshalb im Vertrag aufgeteilt, welcher Anteil auf die begünstigte Sanierung entfällt.
In NRW ist die Untere Denkmalbehörde der Stadt oder des Kreises Ansprechpartner. Die Abstimmung vor Beginn der Arbeiten ist zwingend; nachträglich lässt sich die Bescheinigung in der Regel nicht mehr erlangen.
Sie wissen nicht, welche Begutachtung für Ihren Fall passt? Ich ordne es kostenlos ein.
Bautechnische Risiken bei Denkmalen
Historische Gebäude haben eigene Schwachstellen: Holzbalkendecken und Fachwerk mit verdecktem Schädlingsbefall oder Fäulnis, aufsteigende Feuchte in Mauerwerk ohne Horizontalsperre, Salzbelastung, Schäden an Dachwerk und Gauben. Viele Maßnahmen sind wegen des Denkmalschutzes nur mit bestimmten Materialien und Verfahren zulässig, was die Kosten erhöht.
Vor dem Kauf einer Denkmalimmobilie oder vor der Planung einer Sanierung lohnt sich deshalb eine gründliche Zustandsprüfung. Sie zeigt, welche Kosten realistisch sind und ob sich die Investition auch nach Steuern rechnet.
Rechtliche Einordnung
Vermietete Baudenkmale. Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, können Herstellungskosten für begünstigte Baumaßnahmen im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 % und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 % abgesetzt werden (§ 7i Abs. 1 EStG). Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Stelle (§ 7i Abs. 2 EStG).
Selbst genutzte Baudenkmale. Aufwendungen können im Kalenderjahr des Abschlusses der Maßnahme und in den folgenden neun Jahren jeweils bis zu 9 % wie Sonderausgaben abgezogen werden (§ 10f EStG).
Landesrecht. In Nordrhein-Westfalen gilt das Denkmalschutzgesetz NRW; Maßnahmen an Baudenkmalen bedürfen in der Regel einer denkmalrechtlichen Erlaubnis.
Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Vor dem Kauf eines Baudenkmals prüfe ich im Rahmen der Hauskaufberatung Bausubstanz, Feuchte und Holzbauteile und schätze den Sanierungsaufwand ein. Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
Hauskaufberatung
Vor dem Kauf wissen, welche Mängel und Sanierungskosten auf Sie zukommen.
Zur Hauskaufberatung →Bausachverständiger
Zustand, Schäden und Sanierungsbedarf vor Ort prüfen und in Euro beziffern.
Zum Bausachverständigen →Kurz schildern, kostenlos einordnen lassen
Nennen Sie Ort, Art der Immobilie und Ihr Anliegen. Ich melde mich am selben Werktag, bei Anfragen bis 16 Uhr, und sage Ihnen, welche Begutachtung passt und was sie kostet.
Lieber sprechen? 0228 30402970, Mo–Fr 08.00 bis 18.00 Uhr.
Häufige Fragen
Gilt die Förderung auch für Häuser im Ensemble?
Auch Gebäude, die Teil einer geschützten Gebäudegruppe sind, können begünstigt sein. Maßgeblich ist die Bescheinigung der Denkmalbehörde.
Kann ich bereits begonnene Arbeiten nachträglich bescheinigen lassen?
In der Regel nicht. Die Abstimmung mit der Denkmalbehörde muss vor Beginn erfolgen.
Lohnt sich ein Denkmal immer?
Nein. Hohe Sanierungskosten können den Steuervorteil aufzehren. Eine realistische Kostenschätzung vor dem Kauf ist entscheidend.
- EStG §§ 7i, 10f
- Denkmalschutzgesetz NRW
Stand: Oktober 2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.