Unterlagen für den VerkaufWas Käufer, Bank und Notar erwarten
Vollständige Unterlagen beschleunigen den Verkauf und stärken die Verhandlungsposition. Fehlen sie, entstehen Rückfragen, die Bank des Käufers verzögert die Finanzierung, und Unsicherheiten werden in Preisabschläge übersetzt.
Michael Steinbach, Bausachverständiger, TÜV SÜD zertifiziert · Stand: Oktober 2026Zu den Grundunterlagen gehören Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung mit Plänen, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. In NRW kommt die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis hinzu.
Belege über Modernisierungen, Wartungsnachweise der Heizung und Rechnungen über größere Arbeiten machen den Zustand nachvollziehbar und stützen den Preis.
Grundunterlagen und wo Sie sie bekommen
Grundbuchauszug: beim Grundbuchamt des Amtsgerichts oder über den Notar. Flurkarte und Liegenschaftsbeschreibung: beim Katasteramt des Kreises oder der kreisfreien Stadt. Baugenehmigung, Pläne, Baubeschreibung: aus den eigenen Unterlagen oder durch Einsicht in die Bauakte beim Bauamt. Baulastenauskunft: beim Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde. Energieausweis: von einer ausstellungsberechtigten Person, Pflicht beim Verkauf.
Hinzu kommen je nach Objekt die Auskunft über Erschließungsbeiträge, eine Bescheinigung aus dem Altlastenkataster, Mietverträge bei vermieteten Objekten und bei Eigentumswohnungen die Unterlagen der Gemeinschaft.
Unterlagen zum Zustand
Käufer fragen zunehmend nach dem technischen Zustand. Hilfreich sind Rechnungen über Dach, Fenster, Heizung und Abdichtung, Protokolle des Schornsteinfegers, Wartungsnachweise und Fotos von verdeckten Arbeiten. Fehlen solche Nachweise, bewertet der Käufer das Bauteil nach seinem Alter, also meist ungünstig.
Stimmen Wohnfläche oder genehmigter Bestand nicht mit der Realität überein, etwa bei einem ausgebauten Dachgeschoss ohne Genehmigung, sollte das vor dem Verkauf geklärt werden.
Rechtliche Einordnung
Energieausweis. Der Verkäufer hat dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorzulegen und ihn nach Abschluss des Kaufvertrags unverzüglich zu übergeben (§ 80 Abs. 4 GEG).
Baulasten. In NRW werden Baulasten im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde geführt (§ 85 BauO NRW); sie sind aus dem Grundbuch nicht ersichtlich.
Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Wenn Unterlagen fehlen oder der Zustand nicht belegt ist, hilft eine Zustandsprüfung mit Fotodokumentation. Für den Preis ist eine Wertermittlung die passende Grundlage. Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
Wertermittlung
Fachliche Markt- und Kaufpreiseinschätzung mit Zustand und Sanierungskosten.
Zur Wertermittlung →Bausachverständiger
Zustand, Schäden und Sanierungsbedarf vor Ort prüfen und in Euro beziffern.
Zum Bausachverständigen →Kurz schildern, kostenlos einordnen lassen
Nennen Sie Ort, Art der Immobilie und Ihr Anliegen. Ich melde mich am selben Werktag, bei Anfragen bis 16 Uhr, und sage Ihnen, welche Begutachtung passt und was sie kostet.
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Häufige Fragen
Was tun, wenn die Baugenehmigung fehlt?
Eine Kopie kann bei der Bauaufsicht aus der Bauakte angefordert werden. Fehlt die Genehmigung für einzelne Bauteile, sollte die Rechtslage vor dem Verkauf geklärt werden.
Wie alt darf der Grundbuchauszug sein?
Für die Vorbereitung genügt ein aktueller Auszug. Der Notar holt vor der Beurkundung ohnehin einen neuen ein.
Brauche ich eine Wohnflächenberechnung?
Sie ist nicht Pflicht, aber dringend zu empfehlen. Falsche Flächenangaben sind ein häufiger Streitpunkt.
- GEG § 80
- BauO NRW § 85
Stand: Oktober 2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.