Eigentumswohnung verkaufenWas Käufer bei der Gemeinschaft prüfen
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung zählt nicht nur die Wohnung selbst. Käufer und Banken prüfen den Zustand des ganzen Hauses, die Finanzen der Gemeinschaft und anstehende Beschlüsse. Ein Sanierungsstau am Gemeinschaftseigentum mindert den Preis jeder einzelnen Wohnung.
Michael Steinbach, Bausachverständiger, TÜV SÜD zertifiziert · Stand: Oktober 2026Erwartet werden Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Angaben zur Erhaltungsrücklage.
Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sonderumlagen und absehbare Großsanierungen wie Dach, Fassade oder Leitungen sollten offen benannt und im Preis berücksichtigt werden.
Die wichtigsten Unterlagen
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan: regelt, was zur Wohnung gehört, welche Sondernutzungsrechte bestehen und wie Kosten verteilt werden. Protokolle und Beschluss-Sammlung: zeigen, welche Maßnahmen beschlossen oder diskutiert wurden und ob es Streit in der Gemeinschaft gibt. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: zeigen Hausgeld, Rücklage und Kosten. Hinzu kommen der Energieausweis des Gebäudes und gegebenenfalls die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung, wenn die Teilungserklärung sie vorsieht.
Zustand des Gemeinschaftseigentums
Dach, Fassade, Fenster, Balkone, Leitungen und Heizung gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Stehen dort große Maßnahmen an, beteiligen sich alle Eigentümer entsprechend ihrem Anteil. Käufer rechnen solche Kosten in den Preis ein. Eine niedrige Erhaltungsrücklage bei einem älteren Gebäude ist für sie ein Warnsignal.
Eine Einschätzung des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen macht absehbare Kosten greifbar und verhindert, dass Käufer pauschal hohe Abschläge verlangen.
Rechtliche Einordnung
Veräußerung. Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten, meist des Verwalters, bedarf (§ 12 WEG).
Rücklage und Beschlüsse. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Der Verwalter führt eine Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG).
Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Eine Wertermittlung berücksichtigt Wohnung, Gemeinschaftseigentum und Rücklage. Bei absehbaren Sanierungen am Haus hilft eine Einschätzung durch den Bausachverständigen. Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
Wertermittlung
Fachliche Markt- und Kaufpreiseinschätzung mit Zustand und Sanierungskosten.
Zur Wertermittlung →Bausachverständiger
Zustand, Schäden und Sanierungsbedarf vor Ort prüfen und in Euro beziffern.
Zum Bausachverständigen →Kurz schildern, kostenlos einordnen lassen
Nennen Sie Ort, Art der Immobilie und Ihr Anliegen. Ich melde mich am selben Werktag, bei Anfragen bis 16 Uhr, und sage Ihnen, welche Begutachtung passt und was sie kostet.
Lieber sprechen? 0228 30402970, Mo–Fr 08.00 bis 18.00 Uhr.
Häufige Fragen
Wer zahlt eine beschlossene Sonderumlage?
Grundsätzlich der Eigentümer zum Zeitpunkt der Fälligkeit. Im Kaufvertrag kann eine andere Verteilung vereinbart werden.
Bekomme ich die Erhaltungsrücklage beim Verkauf ausgezahlt?
Nein. Sie gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Gebäude. Sie wirkt sich aber auf den Preis aus.
Muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen?
Nur, wenn die Teilungserklärung das vorsieht. Das lässt sich dort nachlesen.
- WEG §§ 12, 19, 24
Stand: Oktober 2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.