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Wohnrecht und NießbrauchUnterschied, Pflichten und Wert
Bei Übertragungen in der Familie behalten sich Eltern häufig ein Wohnrecht oder den Nießbrauch vor. Für Käufer, Erben und das Finanzamt ist wichtig, welches Recht eingetragen ist, denn beide wirken sich sehr unterschiedlich auf Nutzung, Kosten und Wert aus.
Michael Steinbach, Bausachverständiger, TÜV SÜD zertifiziert · Stand: Oktober 2026Das Wohnungsrecht erlaubt, ein Gebäude oder einen Teil davon selbst zu bewohnen (§ 1093 BGB). Der Nießbrauch erlaubt, alle Nutzungen zu ziehen, also auch zu vermieten und die Miete zu behalten (§ 1030 BGB).
Beide Rechte mindern den Wert der Immobilie. Maßgeblich sind der Jahreswert des Rechts und die voraussichtliche Dauer, bei lebenslangen Rechten also das Alter der berechtigten Person.
Der Unterschied im Alltag
Wohnungsrecht: Der Berechtigte darf die Räume selbst bewohnen und Familienangehörige sowie Pflegepersonen aufnehmen. Vermieten darf er nur, wenn das ausdrücklich gestattet ist. Zieht er dauerhaft in ein Pflegeheim, nutzt ihm das Recht oft nichts mehr, es erlischt aber nicht automatisch.
Nießbrauch: Der Berechtigte ist wirtschaftlich fast wie ein Eigentümer gestellt. Er darf selbst wohnen oder vermieten. Er trägt nach dem Gesetz die gewöhnlichen Erhaltungskosten und die laufenden öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer, außergewöhnliche Erneuerungen wie ein neues Dach grundsätzlich nicht. Im Vertrag wird das oft abweichend geregelt.
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Wie das Recht den Wert mindert
Der Wert eines lebenslangen Rechts wird aus dem jährlichen Nutzen und einem Barwertfaktor ermittelt, der die statistische Lebenserwartung berücksichtigt. Bei einem 80-jährigen Berechtigten ist der Abschlag deutlich geringer als bei einem 65-jährigen. Für das Finanzamt gelten dafür jährlich veröffentlichte Vervielfältiger, für den Verkehrswert die Grundsätze der Immobilienwertermittlungsverordnung.
Für Käufer ist ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht oder Nießbrauch nur mit großem Abschlag interessant, weil sie es auf unbestimmte Zeit nicht nutzen können. Banken beleihen solche Objekte zurückhaltend.
Was bei der Bestellung bedacht werden sollte
Bautechnisch entscheidend ist, wer künftig Dach, Heizung und Fassade bezahlt. Ohne klare Regelung führen gerade große Instandsetzungen zu Streit zwischen Eigentümer und Berechtigtem. Sinnvoll ist eine Bestandsaufnahme des Zustands bei Bestellung des Rechts und eine eindeutige Kostenregelung im Vertrag.
Rechtliche Einordnung
Wohnungsrecht. Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (§ 1093 BGB). Die Ausübung kann einem anderen nur überlassen werden, wenn die Überlassung gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 BGB).
Nießbrauch. Der Nießbraucher ist berechtigt, die Nutzungen der Sache zu ziehen (§ 1030 BGB). Er hat für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen; Ausbesserungen und Erneuerungen liegen ihm nur insoweit ob, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören (§ 1041 BGB). Er trägt die öffentlichen Lasten (§ 1047 BGB).
Bewertung. Für den Verkehrswert gelten die Grundsätze der ImmoWertV 2021 zu Rechten und Belastungen; für steuerliche Zwecke die Vervielfältiger nach § 14 BewG.
Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Ein Verkehrswertgutachten weist den Wert der belasteten Immobilie und den Wert des Rechts nachvollziehbar aus, etwa für Schenkungsteuer, Pflichtteil, Kauf oder eine Ablösung. Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
Verkehrswertgutachten
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Häufige Fragen
Erlischt ein Wohnrecht, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht?
Nicht automatisch. Es bleibt im Grundbuch, bis es gelöscht wird. Häufig wird dann eine Löschung gegen Ausgleich vereinbart.
Kann ein Nießbrauch abgelöst werden?
Ja, durch Vereinbarung und Löschungsbewilligung, meist gegen eine Zahlung. Grundlage ist der Wert des Rechts.
Wer zahlt ein neues Dach bei Nießbrauch?
Nach dem Gesetz grundsätzlich der Eigentümer, weil es keine gewöhnliche Unterhaltung ist. Der Vertrag kann anderes regeln.
- BGB §§ 1030, 1041, 1047, 1092, 1093
- BewG § 14; ImmoWertV 2021
Stand: Oktober 2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.