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ErbbaurechtWert, Erbbauzins und Restlaufzeit
Beim Erbbaurecht gehört das Haus dem Erbbauberechtigten, das Grundstück aber einem anderen, in NRW häufig der Kirche, einer Stiftung oder der Kommune. Dafür wird ein Erbbauzins gezahlt. Für Wert, Finanzierung und Wiederverkauf sind Erbbauzins und Restlaufzeit entscheidend.
Michael Steinbach, Bausachverständiger, TÜV SÜD zertifiziert · Stand: Oktober 2026Ein Erbbaurecht wird meist für 99 Jahre bestellt. Je kürzer die Restlaufzeit, desto stärker sinkt der Wert, weil am Ende das Gebäude an den Grundstückseigentümer fällt, meist gegen eine Entschädigung.
Ein niedriger Erbbauzins aus einem alten Vertrag erhöht den Wert des Erbbaurechts, ein marktüblicher oder hoher Zins mindert ihn. Wertsicherungsklauseln können den Zins künftig steigen lassen.
Was im Erbbaurechtsvertrag steht
Wichtig sind Laufzeit, Höhe und Anpassung des Erbbauzinses, Zustimmungserfordernisse bei Verkauf und Belastung, Heimfallgründe und die Entschädigung bei Ablauf. Viele ältere Verträge sehen vor, dass der Grundstückseigentümer einem Verkauf oder einer Grundschuld zustimmen muss. Das kann eine Finanzierung verzögern.
Vor dem Kauf eines Hauses im Erbbaurecht gehört der vollständige Vertrag mit allen Nachträgen auf den Tisch, ebenso eine Bestätigung, dass keine Rückstände beim Erbbauzins bestehen.
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Wie das Erbbaurecht bewertet wird
Der Wert eines Erbbaurechts setzt sich vereinfacht aus dem Wert des Gebäudes und dem wirtschaftlichen Vorteil oder Nachteil aus dem Erbbauzins zusammen. Liegt der vereinbarte Zins unter dem, was für das Grundstück heute marktüblich wäre, entsteht ein Vorteil, der den Wert erhöht. Die Restlaufzeit begrenzt diesen Vorteil und den Gebäudewert, soweit keine volle Entschädigung vorgesehen ist.
Banken finanzieren in der Regel nur, wenn die Restlaufzeit deutlich über der Laufzeit des Darlehens liegt. Bei kurzen Restlaufzeiten wird eine Verlängerung mit dem Grundstückseigentümer verhandelt, deren Konditionen den Wert ebenfalls beeinflussen.
Rechtliche Einordnung
Grundlagen. Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauRG). Als Inhalt kann vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung oder Belastung der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf (§ 5 ErbbauRG).
Erbbauzins und Ablauf. Für die Bestellung kann ein Entgelt in wiederkehrenden Leistungen ausbedungen werden (§ 9 ErbbauRG). Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, hat der Grundstückseigentümer eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten (§ 27 ErbbauRG).
Bewertung. Für den Verkehrswert gelten die Grundsätze der ImmoWertV 2021 zu Erbbaurechten und Erbbaugrundstücken.
Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Vor dem Kauf oder bei einer Erbschaft sollte ein Erbbaurecht wegen der vielen Einflussgrößen fachlich bewertet werden. Bei Häusern prüfe ich im Rahmen der Hauskaufberatung zusätzlich den Zustand. Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
Verkehrswertgutachten
Für Finanzamt, Gericht, Pflichtteil und strittige Fälle, nach § 194 BauGB und ImmoWertV.
Zum Verkehrswertgutachten →Hauskaufberatung
Vor dem Kauf wissen, welche Mängel und Sanierungskosten auf Sie zukommen.
Zur Hauskaufberatung →Kurz schildern, kostenlos einordnen lassen
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Lieber sprechen? 0228 30402970, Mo–Fr 08.00 bis 18.00 Uhr.
Häufige Fragen
Ist ein Haus im Erbbaurecht günstiger?
Der Kaufpreis ist meist niedriger, weil das Grundstück nicht mitgekauft wird. Dafür fällt laufend Erbbauzins an.
Was passiert am Ende der Laufzeit?
Das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer, der in der Regel eine Entschädigung zahlen muss. Oft wird vorher eine Verlängerung vereinbart.
Kann ich das Grundstück dazukaufen?
Nur wenn der Eigentümer verkaufen will. Manche Kommunen und Kirchen bieten das an.
- ErbbauRG §§ 1, 5, 9, 27
- ImmoWertV 2021
Stand: Oktober 2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.