News · Hauskauf und Schadstoffe

Schadstoffe im Altbau: Asbest, PAK und Mineralwolle, mit denen Käufer rechnen müssen

Von Michael Steinbach, TÜV-zertifizierter Sachverständiger · 2. November 2026 · Lesezeit 3 Minuten

Wer ein Haus aus den 1950er- bis frühen 1990er-Jahren kauft, kauft mit hoher Wahrscheinlichkeit Schadstoffe mit. Das ist kein Grund, vom Kauf abzusehen, solange die Materialien fest gebunden und unbeschädigt sind. Es ist aber ein Grund, vor der Sanierung zu wissen, was wo verbaut ist. in Bonn, Köln, Düsseldorf und im Ruhrgebiet sehe ich regelmäßig Käufer, die den Boden im Flur herausreißen und erst beim Entsorger erfahren, dass der schwarze Kleber darunter teerhaltig war.

Die drei häufigsten Stoffe und wo sie sitzen

Asbest wurde bis zum Verbot 1993 in rund 3.000 Produkten verwendet: Fassaden- und Dachplatten aus Faserzement, Fensterbänke, Nachtspeicheröfen, Dichtschnüre an Kesseln, Bodenbeläge (Floor-Flex-Platten, Cushion-Vinyl), Fliesenkleber und Spachtelmassen, Putze und Rohrisolierungen. Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe, kurz PAK, stecken in teerhaltigen Parkett- und Fliesenklebern bis etwa 1970, erkennbar an der schwarzen Farbe und dem Geruch beim Erwärmen, sowie in alten Dachpappen und Korkdämmungen. Künstliche Mineralfasern der alten Generation, also Glas- und Steinwolle bis 1996, sind krebsverdächtig und sitzen in Dachschrägen, Zwischenwänden, abgehängten Decken und Rohrdämmungen.

Wann die Stoffe gefährlich werden

Fest gebundener Asbest in einer intakten Fassadenplatte gibt keine Fasern ab. Gefährlich wird er, wenn gebohrt, geschliffen, gebrochen oder abgerissen wird. Deshalb ist nicht das Vorhandensein das Problem, sondern die Sanierung: Jede Arbeit an asbesthaltigen Materialien darf nur von Fachbetrieben nach TRGS 519 ausgeführt werden, mit Abschottung, Unterdruck und zugelassener Entsorgung. Das verteuert eine Badsanierung um einige tausend Euro und eine Dachsanierung um fünfstellige Beträge. Wer vor dem Kauf weiß, wo Schadstoffe sitzen, kann das in den Preis verhandeln; wer es nach dem Kauf erfährt, zahlt es allein.

Wie Schadstoffe erkannt werden

Baujahr und Bauweise geben den ersten Hinweis, Material und Optik den zweiten; Sicherheit gibt nur die Laboranalyse einer Materialprobe. Bei der Hauskaufberatung werden verdächtige Materialien benannt und dokumentiert; wo eine Sanierung geplant ist, werden Proben genommen und im akkreditierten Labor untersucht. Das Ergebnis ist ein Schadstoffkataster für das Haus: Welches Material, wo, in welchem Zustand, welche Maßnahme bei Sanierung. Für ein Einfamilienhaus reichen meist drei bis sechs Proben.

Was rechtlich gilt

Die folgenden Hinweise sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Bausachverständigen und ersetzen keine Rechtsberatung durch einen Anwalt.

Der Verkäufer muss über bekannte Schadstoffe aufklären; der BGH hat 2009 entschieden, dass asbesthaltige Fassadenplatten einen offenbarungspflichtigen Mangel darstellen können, wenn bei üblicher Nutzung oder Sanierung Fasern freigesetzt werden (BGH, V ZR 30/08). Kennt der Verkäufer den Schadstoff nicht, greift der Gewährleistungsausschluss. Bei Sanierungsarbeiten gelten die Gefahrstoffverordnung und die TRGS 519 (Asbest) sowie TRGS 521 (Mineralwolle); Eigenleistungen an asbesthaltigen Materialien sind unzulässig. Seit Dezember 2024 besteht nach der novellierten Gefahrstoffverordnung eine Informationspflicht des Auftraggebers gegenüber Handwerkern über das Baujahr und bekannte Schadstoffe. Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung und ersetzen keine Rechtsberatung.

Was Sie jetzt tun sollten

Fragen Sie den Verkäufer schriftlich nach bekannten Schadstoffen, früheren Sanierungen und vorhandenen Gutachten. Rechnen Sie bei Baujahr vor 1993 mit Asbest, vor 1970 mit teerhaltigen Klebern, vor 1996 mit alter Mineralwolle. Lassen Sie vor jeder Sanierung die betroffenen Materialien beproben, nicht erst beim Abriss. Bohren, schleifen oder brechen Sie keine verdächtigen Materialien selbst. Und planen Sie die Entsorgungskosten in die Sanierung ein; sie machen bei Altbauten oft zehn Prozent der Gesamtkosten aus.

Quellen: Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) in der Fassung vom 05.12.2024; TRGS 519 (Asbest); TRGS 521 (Künstliche Mineralfasern); VDI 6202 Blatt 3 (Asbest); BGH, Urteil vom 27.03.2009, V ZR 30/08; Chemikalien-Verbotsverordnung.