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Balkon und Terrasse: Warum die Abdichtung vor dem Winter geprüft werden sollte

Von Michael Steinbach, TÜV-zertifizierter Sachverständiger · 26. Oktober 2026 · Lesezeit 3 Minuten

Balkone und Dachterrassen sind die Bauteile, an denen Wasser am häufigsten den Weg ins Haus findet. Sie liegen frei, sie werden begangen, und ihre Abdichtung ist unter Fliesen oder Platten verborgen, bis sie versagt. Im Herbst sind die Schäden noch klein: eine hohle Fliese, eine offene Fuge am Türanschluss, ein dunkler Streifen an der Unterseite. Nach einem Winter mit Frost-Tau-Wechseln sind sie es nicht mehr. in Bonn, Köln, Düsseldorf und im Ruhrgebiet begutachte ich jeden Frühling Balkone, bei denen eine Stunde Kontrolle im Oktober eine Sanierung für 15.000 Euro vermieden hätte.

Wie Frost einen kleinen Schaden groß macht

Wasser, das durch eine Fuge in den Belagsaufbau gelangt, steht dort auf der Abdichtung. Gefriert es, dehnt es sich um rund neun Prozent aus und drückt Fliesen hoch, sprengt Fugen und Kanten ab und öffnet den Weg für mehr Wasser. Zehn bis zwanzig Frost-Tau-Wechsel pro Winter reichen, um aus einem kapillaren Riss einen flächigen Schaden zu machen. Liegt der Balkon über einem Wohnraum oder ist er mit der Decke verbunden, folgt die Feuchte dem Weg nach innen: Flecken an der Decke darunter, abblätternde Farbe am Sturz, Schimmel in der Ecke des darunterliegenden Zimmers.

Die sechs typischen Schwachstellen

Erstens der Türanschluss: Die Abdichtung muss mindestens 15 Zentimeter über den Belag hochgeführt sein, meist sind es fünf oder null. Zweitens die Wandanschlüsse: Dichtkehle und Hochzug fehlen oder sind mit Silikon statt mit Abdichtungsbahn ausgeführt. Drittens die Entwässerung: Ablauf zu klein, verstopft, ohne Notüberlauf, Gefälle zum Haus statt vom Haus weg. Viertens die Tropfkante: fehlt oder ist zu kurz, das Wasser läuft an der Unterseite zurück zur Platte. Fünftens die Belagsfugen: ausgewaschen, gerissen, mit Moos. Sechstens die Randausbildung: offene Stirnseite, Bewehrung sichtbar, Rost, abplatzender Beton.

Was eine Prüfung leistet

Die Begutachtung vor dem Winter nimmt den Aufbau auf, prüft Gefälle und Anschlusshöhen, klopft den Belag auf Hohlstellen ab, misst die Feuchte in Platte und angrenzender Wand und kontrolliert die Unterseite auf Feuchteränder und Betonschäden. Das Ergebnis ist eine Einordnung: Reparatur der Fugen und Anschlüsse jetzt, Sanierung im Frühjahr planen, oder Sofortmaßnahme, weil die Bewehrung bereits korrodiert. Bei Mehrfamilienhäusern ist das eine Aufgabe der Gemeinschaft, weil Platte und Abdichtung Gemeinschaftseigentum sind.

Was rechtlich gilt

Die folgenden Hinweise sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Bausachverständigen und ersetzen keine Rechtsberatung durch einen Anwalt.

Bei Neubauten muss der Unternehmer die Abdichtung nach den anerkannten Regeln der Technik ausführen, also nach DIN 18531 für Balkone und Terrassen und mit den dort geforderten Anschlusshöhen; ein zu niedriger Türanschluss ist ein Mangel, auch wenn noch kein Wasser eingedrungen ist. In der Eigentumswohnung sind Platte, Abdichtung und Brüstung Gemeinschaftseigentum, der Belag ist Sondereigentum; Schäden aus der Abdichtung trägt deshalb die Gemeinschaft, auch wenn nur eine Wohnung betroffen ist. Mieter müssen Feuchteschäden unverzüglich melden (§ 536c BGB), sonst verlieren sie Ansprüche. Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung und ersetzen keine Rechtsberatung.

Was Sie jetzt tun sollten

Gehen Sie im Oktober einmal über den Balkon und klopfen Sie die Fliesen ab; hohle Stellen klingen anders. Prüfen Sie den Ablauf und reinigen Sie ihn, kontrollieren Sie, ob Wasser nach einem Regen stehen bleibt. Sehen Sie sich den Türanschluss und die Wandanschlüsse an, suchen Sie nach offenen Fugen und Rissen im Silikon. Schauen Sie von unten auf die Platte: dunkle Ränder, Tropfspuren, abplatzender Beton. Was Sie finden, lassen Sie vor dem Frost schließen; was Sie nicht einordnen können, lassen Sie begutachten.

Quellen: DIN 18531-1 bis -5 (Abdichtung von Dächern sowie von Balkonen, Loggien und Laubengängen); Flachdachrichtlinie des ZVDH; DIN 18195 (Abdichtung, Begriffe); § 536c BGB; § 5 WEG.