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Hauskauf: Sieben Mängel, die bei der Besichtigung fast immer übersehen werden

Von Michael Steinbach, TÜV-zertifizierter Sachverständiger · 31. August 2026 · Lesezeit 3 Minuten

Eine Besichtigung dauert selten länger als eine Stunde, und in dieser Stunde ist das Haus so gut vorbereitet, wie es nur geht. Frisch gestrichene Wände, ein gelüfteter Keller, aufgeräumte Räume. Als Sachverständiger begleite ich Käufer in Bonn, Köln, Düsseldorf und im Ruhrgebiet zu Besichtigungen, und die teuren Überraschungen sitzen fast nie dort, wo die Käufer hinschauen.

Wo die Kosten tatsächlich sitzen

Die Küche und das Bad entscheiden darüber, ob ein Haus gefällt. Die Kosten entscheiden sich an Dach, Keller, Fassade, Fenstern, Heizung, Elektrik und Leitungen. Ein neues Bad kostet 15.000 Euro, ein neues Dach mit Dämmung das Drei- bis Fünffache. Deshalb gilt bei der Besichtigung: Erst die Hülle und die Technik, dann die Oberflächen. Wer die Reihenfolge umdreht, verhandelt am Ende über Fliesen und zahlt für Sparren.

Sieben Stellen, die Sie selbst prüfen können

Erstens der Keller: Riechen Sie beim Betreten muffig, suchen Sie nach Salzausblühungen und abplatzendem Putz im Sockelbereich, das sind Zeichen aufsteigender Feuchte. Zweitens der Dachboden: Dunkle Flecken an Sparren und Schalung, feuchte Dämmung, Tageslicht zwischen den Ziegeln. Drittens die Fensteranschlüsse: Risse in der Fuge zwischen Rahmen und Putz lassen Wasser in die Wand. Viertens der Sockel außen: Ist die Abdichtung oberhalb des Geländes zu sehen oder steht das Erdreich an der Fassade an? Fünftens die Heizung: Baujahr auf dem Typenschild, Wartungsaufkleber, Zustand des Abgasrohrs. Sechstens die Elektrik: Ein alter Sicherungskasten ohne Fehlerstromschutzschalter bedeutet meist eine vollständige Erneuerung. Siebtens die Leitungen: Verzinkte Stahlrohre aus den 1960er- und 1970er-Jahren sind am Ende ihrer Lebensdauer, erkennbar an braunem Wasser nach längerem Stillstand.

Was Sie nicht sehen können

Verdeckte Mängel bleiben auch dem geübten Auge verborgen: Feuchte hinter frischer Farbe, Risse hinter Möbeln, ein Schimmelbefall hinter der Wandverkleidung. Hier helfen Messgeräte. Ein Feuchtemessgerät zeigt, ob der Keller trocken ist oder nur trocken aussieht; eine Wärmebildkamera zeigt in der Heizperiode Wärmebrücken und undichte Fenster. Die Begleitung durch einen Sachverständigen dauert zwei bis drei Stunden und endet mit einer Kostenschätzung der nötigen Arbeiten, die Sie in die Preisverhandlung mitnehmen können.

Was rechtlich gilt

Die folgenden Hinweise sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Bausachverständigen und ersetzen keine Rechtsberatung durch einen Anwalt.

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wird die Gewährleistung in der Regel ausgeschlossen (§ 444 BGB). Der Ausschluss gilt aber nicht für Mängel, die der Verkäufer kannte und verschwiegen hat, und nicht für zugesicherte Eigenschaften. Wer einen feuchten Keller vor der Besichtigung streicht, um ihn zu verbergen, haftet trotz Ausschluss. Der Nachweis ist in der Praxis schwer, deshalb lohnt sich die Dokumentation vor dem Kauf: Fotos, Messwerte und ein schriftlicher Bericht über den Zustand am Besichtigungstag. Stellen Sie Fragen zu Feuchte, Schäden und Sanierungen schriftlich, etwa per E-Mail; eine falsche Antwort auf eine konkrete Frage ist arglistige Täuschung.

Was Sie jetzt tun sollten

Planen Sie zwei Besichtigungen, eine davon bei Tageslicht und möglichst nach Regen. Nehmen Sie eine Taschenlampe mit und schauen Sie in Keller, Dachboden und hinter die Heizung. Lassen Sie sich Energieausweis, Grundrisse, Rechnungen der letzten Sanierungen und das Protokoll der letzten Heizungswartung zeigen. Fragen Sie schriftlich nach Wasserschäden, Schimmel und Rissen. Und ziehen Sie vor der Unterschrift einen Sachverständigen hinzu, wenn das Haus älter als 30 Jahre ist oder die Unterlagen lückenhaft sind.

Quellen: §§ 434, 442, 444 BGB; BGH, Urteil vom 16.03.2012, V ZR 18/11 (Aufklärungspflicht bei Feuchtigkeitsschäden); DIN 4108-2:2013-02; Gebäudeenergiegesetz (GEG), Nachrüstpflichten §§ 47 und 71.