GrundsteuerWie der Grundsteuerwert entsteht
Seit 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Werten erhoben. In NRW gilt das sogenannte Bundesmodell, bei dem Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr und eine pauschale Miete in den Grundsteuerwert einfließen. Der tatsächliche Zustand des Hauses spielt dabei keine Rolle.
Michael Steinbach, Bausachverständiger, TÜV SÜD zertifiziert · Stand: Oktober 2026Die Grundsteuer ergibt sich aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde. In NRW können die Gemeinden für Wohn- und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze festlegen.
Der BFH hat 2024 in Eilverfahren entschieden, dass ein niedrigerer Wert unter Umständen nachgewiesen werden kann, wenn der Grundsteuerwert den tatsächlichen Wert erheblich übersteigt. Die weitere Entwicklung der Rechtsprechung sollten Sie verfolgen.
So wird der Grundsteuerwert berechnet
Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum wird im Bundesmodell ein vereinfachtes Ertragswertverfahren angewendet. Es arbeitet mit einer gesetzlich festgelegten Nettokaltmiete je Quadratmeter, abhängig von Bundesland, Gemeinde, Baujahr und Wohnfläche, und mit dem Bodenrichtwert. Bewertungsstichtag war der 1. Januar 2022.
Weil Zustand, Schäden und Ausstattung nicht berücksichtigt werden, kann der Grundsteuerwert bei Gebäuden in schlechtem Zustand oder an ungünstigen Lagen innerhalb einer Bodenrichtwertzone deutlich über dem tatsächlichen Wert liegen.
Was Eigentümer prüfen sollten
Zuerst lohnt ein Blick auf die Eingaben: Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Fehler bei diesen Angaben sind häufig und lassen sich mit einem Antrag auf fehlerbeseitigende Fortschreibung korrigieren. Erst danach stellt sich die Frage, ob der Wert insgesamt unrealistisch hoch ist.
Der BFH hat in zwei Eilverfahren im Mai 2024 entschieden, dass Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen können müssen, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den Verkehrswert um mindestens 40 % übersteigt. In solchen Fällen kann ein Verkehrswertgutachten den Nachweis führen. Ob sich das lohnt, hängt von der Höhe der Grundsteuer ab, die oft deutlich geringer ist als die Kosten eines Gutachtens.
Rechtliche Einordnung
Grundlagen. Die Grundsteuer wird nach dem Grundsteuergesetz und den Bewertungsvorschriften der §§ 218 ff. BewG erhoben. NRW wendet das Bundesmodell an und hat den Gemeinden die Möglichkeit eröffnet, differenzierte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festzusetzen.
Rechtsprechung. Der BFH hat in Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes ernstliche Zweifel an der Bewertung geäußert, soweit dem Steuerpflichtigen der Nachweis eines erheblich niedrigeren gemeinen Werts verwehrt wird (BFH, Beschlüsse vom 27.05.2024, II B 78/23 und II B 79/23). Weitere Verfahren zur Verfassungsmäßigkeit sind anhängig bzw. entschieden worden; den aktuellen Stand sollten Sie mit Ihrer Steuerberatung klären.
Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Ein Verkehrswertgutachten zum 1. Januar 2022 kommt in Betracht, wenn der Grundsteuerwert offensichtlich weit über dem tatsächlichen Wert liegt, etwa wegen erheblicher Schäden. In vielen Fällen ist zuerst eine Prüfung der Eingabedaten sinnvoller. Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
Verkehrswertgutachten
Für Finanzamt, Gericht, Pflichtteil und strittige Fälle, nach § 194 BauGB und ImmoWertV.
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Häufige Fragen
Kann ich gegen meinen Grundsteuerwertbescheid noch vorgehen?
Wenn die Einspruchsfrist abgelaufen ist, bleibt bei Fehlern in den Angaben die fehlerbeseitigende Fortschreibung. Fragen Sie Ihre Steuerberatung nach den aktuellen Möglichkeiten.
Lohnt sich ein Gutachten für die Grundsteuer?
Nur in Ausnahmefällen, weil die jährliche Steuer oft niedriger ist als die Kosten eines Gutachtens. Bei großen Abweichungen und hohen Hebesätzen kann es sich rechnen.
Wird der Zustand meines Hauses berücksichtigt?
Im Bundesmodell nicht. Genau deshalb kann ein Gutachten in Extremfällen sinnvoll sein.
- GrStG; BewG §§ 218 ff.
- BFH, Beschlüsse vom 27.05.2024, II B 78/23 und II B 79/23
Stand: Oktober 2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.