News · Bauschäden und Feuchtigkeit

Schimmel im Winter: Wärmebrücke, Lüften oder Bauschaden?

Von Michael Steinbach, TÜV-zertifizierter Sachverständiger · 10. November 2026 · Lesezeit 3 Minuten

Ab November häufen sich die Anrufe mit derselben Beobachtung: dunkle Flecken in der Zimmerecke, hinter dem Kleiderschrank oder am Fenster, die im Sommer nicht da waren. Mieter vermuten einen Baumangel, Vermieter vermuten falsches Lüften. Beide haben manchmal recht, und ohne Messung weiß es niemand. Als Sachverständiger sehe ich in Bonn, Köln, Düsseldorf und dem Ruhrgebiet jeden Winter dieselben Muster.

Warum gerade im Winter

Schimmel braucht keine nasse Wand. Es genügt eine Oberfläche, die so kalt ist, dass sich die Feuchte aus der Raumluft dort anlagert. Entscheidend ist deshalb die Oberflächentemperatur. Nach DIN 4108-2 darf die Innenseite einer Außenwand bei 20 Grad Raumluft und minus 5 Grad außen nicht kälter als etwa 12,6 Grad werden. Ungedämmte Außenwandecken, Fensterlaibungen, Rollladenkästen und Wände hinter Schränken unterschreiten diesen Wert im Altbau regelmäßig.

Vier Ursachen, die ein Gutachten unterscheidet

Bei der Ursachenermittlung geht es nicht darum, die Flecken zu beschreiben, sondern den Weg der Feuchte zu belegen. Dafür unterscheide ich vier Gruppen: die Wärmebrücke im Bauteil, das Nutzerverhalten, einen Wassereintrag durch Bauschäden und eine Veränderung am Haus, etwa neue dichte Fenster ohne Lüftungskonzept. In der Praxis liegen oft zwei Ursachen übereinander. Eine Ecke knapp unter dem Grenzwert bleibt bei einem Zweipersonenhaushalt trocken und schimmelt bei einer Familie mit Wäscheständer im Flur. Deshalb wird gemessen: Wärmebild und Oberflächentemperatur beim Ortstermin, Datenlogger für Temperatur und Luftfeuchte über ein bis zwei Wochen, Materialfeuchte der Wand und Dichtheit der Anschlüsse.

Wer trägt die Verantwortung?

Die folgenden Hinweise sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Bausachverständigen und ersetzen keine Rechtsberatung durch einen Anwalt.

Im Mietverhältnis ist Schimmel ein Mangel nach § 536 BGB. Der Vermieter muss beweisen, dass die Ursache nicht im Bauwerk liegt; erst dann muss der Mieter sein Lüftungsverhalten belegen. Der Bundesgerichtshof hat 2018 entschieden, dass Wärmebrücken im Altbau kein Mangel sind, wenn sie zur Bauzeit zulässig waren, der Mieter dann aber nur zumutbares Lüften schuldet (BGH, 05.12.2018, VIII ZR 271/17 und 67/18). Beim Hauskauf ist verschwiegener Schimmel ein Sachmangel, bei dem der Gewährleistungsausschluss nicht greift (§§ 434, 444 BGB). In der Eigentumswohnung entscheidet die Teilungserklärung, ob Außenwand und Fenster als Gemeinschaftseigentum die Gemeinschaft treffen.

Was Sie jetzt tun sollten

Dokumentieren Sie die Flecken mit Datum und Foto, überstreichen Sie nichts, bevor die Ursache feststeht. Möbel zehn Zentimeter von der Außenwand abrücken, alle Räume auf mindestens 18 bis 20 Grad heizen, mehrmals täglich kurz mit weit geöffnetem Fenster lüften statt Dauerkipp. Ein Hygrometer für wenige Euro zeigt, ob die Raumluft dauerhaft über 60 Prozent liegt. Kommen die Flecken trotzdem wieder, sollte gemessen werden, bevor Geld in Innendämmung oder Sanierung fließt.

Quellen: DIN 4108-2:2013-02; WTA-Merkblatt 6-3; Umweltbundesamt, Leitfaden zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden (2017); BGH, Urteile vom 05.12.2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18; §§ 434, 444, 536 BGB.