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WEG und Gemeinschaftseigentum: Wer zahlt bei Schäden an Fenster, Balkon und Leitung?

Von Michael Steinbach, TÜV-zertifizierter Sachverständiger · 19. Oktober 2026 · Lesezeit 3 Minuten

In Eigentümerversammlungen in Bonn, Köln, Düsseldorf und im Ruhrgebiet dreht sich ein großer Teil der Tagesordnung um eine einzige Frage: Ist das Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Die Antwort entscheidet, ob ein Eigentümer die Reparatur allein zahlt oder ob sie über die Rücklage läuft. Viele Verwaltungen und Beiräte entscheiden das nach Gefühl, und fast immer zahlt am Ende die Gemeinschaft, weil niemand die Teilungserklärung gelesen hat.

Die gesetzliche Grundregel

Gemeinschaftseigentum ist alles, was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes nötig ist oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient: tragende Wände, Decken, Dach, Fassade, Fenster in ihrer Außenwirkung, Steigleitungen, Heizungsanlage. Sondereigentum sind die Räume der Wohnung und die Bestandteile, die ohne Beeinträchtigung anderer verändert werden können: Innenputz, Bodenbeläge, nichttragende Innenwände, Sanitärobjekte, Leitungen ab der Abzweigung in die Wohnung. Die Teilungserklärung kann einzelnes anders regeln, aber nicht alles: Was zwingend Gemeinschaftseigentum ist, kann sie nicht zu Sondereigentum machen.

Die häufigsten Streitfälle

Fenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn die Teilungserklärung die Kosten dem Eigentümer zuweist; das ist zulässig, aber nur als Kostenregel. Balkone sind geteilt: Platte, Brüstung und Abdichtung sind Gemeinschaftseigentum, der Belag und der Innenanstrich Sondereigentum; ein Wasserschaden aus der Balkonabdichtung geht deshalb zu Lasten der Gemeinschaft. Heizkörper gehören als Teil der Zentralheizung grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum, können aber durch die Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Wasserleitungen sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit in der Wohnung gemeinschaftlich, danach Sondereigentum. Schimmel in der Wohnung ist der klassische Mischfall: Liegt die Ursache in der Außenwand, zahlt die Gemeinschaft, liegt sie im Lüften, der Eigentümer.

Was ein Gutachten für die Gemeinschaft leistet

Bevor über Kosten gestritten wird, muss die Ursache feststehen. Ein Gutachten für die WEG ordnet den Schaden dem Bauteil zu, benennt die Ursache und grenzt ab, ob sie im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum liegt. Es gibt der Verwaltung eine Grundlage für den Beschluss, dem Beirat eine Entscheidungshilfe und dem betroffenen Eigentümer Klarheit, ob er zahlen muss. Für die Gemeinschaft lohnt sich das, weil eine falsche Zuordnung bei jeder weiteren Wohnung wiederholt wird.

Was rechtlich gilt

Die folgenden Hinweise sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Bausachverständigen und ersetzen keine Rechtsberatung durch einen Anwalt.

Rechtsgrundlagen sind §§ 1, 3, 5 WEG (Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum) sowie § 16 WEG für die Kostenverteilung, die seit der Reform 2020 durch Beschluss geändert werden kann (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ist Aufgabe der Gemeinschaft (§ 18 WEG), auch wenn der Schaden nur eine Wohnung betrifft. Der BGH hat 2012 für Fenster entschieden, dass eine Kostenzuweisung in der Teilungserklärung nur gilt, wenn sie klar und eindeutig ist; im Zweifel zahlt die Gemeinschaft (BGH, V ZR 174/11). Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung und ersetzen keine Rechtsberatung.

Was Sie jetzt tun sollten

Lesen Sie die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, bevor Sie über einen Schaden abstimmen, und suchen Sie nach Regelungen zu Fenstern, Balkonen und Leitungen. Lassen Sie bei unklarer Ursache zuerst die Ursache feststellen und dann die Zuordnung treffen. Dokumentieren Sie Schäden mit Datum und Fotos, bevor repariert wird. Und regeln Sie wiederkehrende Fälle einmal per Beschluss nach § 16 Abs. 2 WEG, statt bei jeder Versammlung neu zu streiten.

Quellen: §§ 1, 3, 5, 16, 18 WEG; BGH, Urteil vom 02.03.2012, V ZR 174/11 (Fenster); Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 16.10.2020.