Geerbtes HausSanierungsbedarf und Nachrüstpflichten
Wer ein Haus erbt und es behalten möchte, erbt auch seinen Zustand. Bei vielen Häusern aus den 1950er bis 1970er Jahren stehen größere Maßnahmen an, und mit dem Eigentümerwechsel können Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz greifen.
Michael Steinbach, Bausachverständiger, TÜV SÜD zertifiziert · Stand: Oktober 2026Typische Kostenpunkte bei Erbhäusern sind Dach, Kelleraußenabdichtung, Heizung, Fenster, Elektrik und Schadstoffe. Welche davon dringend sind, lässt sich nur vor Ort beurteilen.
Nach einem Eigentümerwechsel bei Ein- und Zweifamilienhäusern können Nachrüstpflichten entstehen, zum Beispiel die Dämmung der obersten Geschossdecke oder der Austausch eines alten Heizkessels, in der Regel innerhalb von zwei Jahren (§§ 47, 72, 73 GEG).
Was bei Erbhäusern typischerweise ansteht
Dach. Eindeckungen aus der Bauzeit haben ihre Lebensdauer oft erreicht. Entscheidend ist, ob nur die Eindeckung oder auch Lattung, Unterspannbahn und Holz betroffen sind.
Keller. Eine fehlende oder versagende Außenabdichtung zeigt sich durch Feuchteflecken, Salzausblühungen und muffigen Geruch. Ob eine Außenabdichtung nach DIN 18533 nötig ist oder eine Innenlösung genügt, hängt von der Ursache ab und sollte gemessen statt geschätzt werden.
Heizung und Leitungen. Alte Kessel, ungedämmte Leitungen im Keller und verzinkte Trinkwasserleitungen sind häufig. Elektrik. Fehlende Fehlerstromschutzschalter und zu wenige Stromkreise sind bei Häusern dieser Zeit die Regel. Schadstoffe. Asbesthaltige Fassadenplatten, Bodenbeläge oder Nachtspeicheröfen müssen vor jeder Sanierung geklärt werden.
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Nachrüstpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz
Für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt eine Besonderheit: Wer schon vor dem 1. Februar 2002 selbst im Haus gewohnt hat, ist von bestimmten Nachrüstpflichten ausgenommen. Mit dem Eigentümerwechsel, also auch durch Erbschaft, entfällt diese Ausnahme. Der neue Eigentümer muss die Pflichten in der Regel innerhalb von zwei Jahren erfüllen.
Dazu gehört vor allem, eine ungedämmte oberste Geschossdecke zu dämmen oder alternativ das Dach darüber, sofern der Mindestwärmeschutz nicht erreicht ist (§ 47 GEG). Außerdem dürfen Heizkessel mit flüssigem oder gasförmigem Brennstoff, die als Konstanttemperaturkessel älter als 30 Jahre sind, grundsätzlich nicht weiter betrieben werden (§ 72 GEG). Für den Einbau einer neuen Heizung gelten zusätzliche Anforderungen. Da das Gebäudeenergiegesetz regelmäßig geändert wird, sollte der aktuelle Stand vor einer Entscheidung geprüft werden.
Reihenfolge und Kosten realistisch planen
Sinnvoll ist eine Reihenfolge, die von außen nach innen und von unten nach oben denkt: zuerst Dach und Abdichtung, dann Fenster und Dämmung, danach Heizung, zuletzt der Innenausbau. Wer die Heizung erneuert, bevor die Hülle gedämmt ist, legt sie oft zu groß aus.
Ich erstelle nach dem Ortstermin eine Übersicht mit Maßnahmen, Dringlichkeit und Kostenrahmen. Damit lässt sich auch die Frage beantworten, ob Behalten wirtschaftlich sinnvoll ist oder ein Verkauf die bessere Lösung wäre.
Rechtliche Einordnung
Gebäudeenergiegesetz. Die oberste Geschossdecke beheizter Räume ist unter bestimmten Voraussetzungen so zu dämmen, dass der Mindestwärmeschutz eingehalten wird (§ 47 GEG). Bestimmte alte Heizkessel dürfen nicht mehr betrieben werden (§ 72 GEG). Für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die das Haus am 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben, gelten Ausnahmen; bei einem Eigentümerwechsel hat der neue Eigentümer die Pflichten in der Regel innerhalb von zwei Jahren zu erfüllen (§ 73 GEG).
Schadstoffe. Arbeiten an asbesthaltigen Bauteilen unterliegen besonderen Schutzvorschriften (Gefahrstoffverordnung, TRGS 519) und dürfen in vielen Fällen nur von Fachbetrieben ausgeführt werden.
Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Bevor Sie über Behalten, Sanieren oder Verkaufen entscheiden, lohnt sich eine Begutachtung durch den Bausachverständigen. Ich prüfe das Haus vor Ort, beziffere den Sanierungsbedarf in Euro und ordne die Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz ein. Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
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Häufige Fragen
Gelten die Nachrüstpflichten auch für Erben?
Ja. Der Erwerb durch Erbschaft ist ein Eigentümerwechsel. Die Ausnahme für langjährige Selbstnutzer gilt für den neuen Eigentümer nicht fort.
Wie viel Zeit habe ich?
In der Regel zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang. Den genauen Fristbeginn sollten Sie im Einzelfall prüfen lassen.
Muss ich die Heizung sofort tauschen?
Nur bestimmte alte Konstanttemperaturkessel fallen unter die Austauschpflicht. Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind ausgenommen.
Erstellen Sie auch einen Sanierungsfahrplan?
Ich erstelle eine Übersicht mit Maßnahmen, Dringlichkeit und Kosten. Einen geförderten individuellen Sanierungsfahrplan erstellen zugelassene Energieberater.
- GEG §§ 47, 72, 73
- DIN 18533 Abdichtung erdberührter Bauteile
- Gefahrstoffverordnung; TRGS 519
Stand: Oktober 2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.