RestnutzungsdauerMehr Abschreibung für vermietete Häuser
Wer ein Haus vermietet, schreibt den Gebäudeanteil in der Regel über feste Zeiträume ab: 50 Jahre bei Gebäuden, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden. Ist ein älteres Haus technisch und wirtschaftlich schon weiter verbraucht, kann eine kürzere Restnutzungsdauer nachgewiesen werden. Die jährliche Abschreibung steigt dann deutlich.
Michael Steinbach, Bausachverständiger, TÜV SÜD zertifiziert · Stand: Oktober 2026Die Regel-Abschreibung beträgt 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 2,5 % für ältere und 3 % für neuere Gebäude (§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG). Wird eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen, kann entsprechend höher abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Ein Beispiel: Bei einem Gebäudeanteil von 300.000 € ergibt eine Restnutzungsdauer von 25 statt 50 Jahren eine jährliche Abschreibung von 12.000 € statt 6.000 €.
Für welche Gebäude es sich lohnt
Ein Restnutzungsdauergutachten ist vor allem bei älteren vermieteten Häusern und Wohnungen interessant, die nicht durchgreifend modernisiert wurden. Typisch sind Mehrfamilienhäuser aus den 1950er bis 1970er Jahren mit Originalfenstern, alter Haustechnik und ungedämmter Hülle. Auch gerade erworbene Bestandsobjekte kommen in Frage, denn die Abschreibung beginnt mit der Anschaffung.
Weniger lohnend ist es bei Häusern, die umfassend saniert wurden. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer, weil sie das Gebäude technisch und wirtschaftlich erneuern.
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Wie die Restnutzungsdauer ermittelt wird
Ausgangspunkt ist die übliche Gesamtnutzungsdauer der Gebäudeart, für Wohngebäude in der Regel 80 Jahre nach der Immobilienwertermittlungsverordnung. Davon wird das Alter abgezogen. Anschließend wird geprüft, ob Modernisierungen die Restnutzungsdauer verlängert haben, etwa neue Fenster, eine erneuerte Heizung oder eine gedämmte Fassade. Ebenso wird geprüft, ob Schäden und Abnutzung die Nutzungsdauer weiter verkürzen.
Entscheidend ist eine Besichtigung vor Ort und eine nachvollziehbare Dokumentation der Bauteile. Ein Gutachten, das allein auf Baujahr und Tabellen beruht, hält einer Prüfung durch das Finanzamt selten stand.
Was Sie vorab mit der Steuerberatung klären sollten
Das Finanzamt prüft solche Gutachten genau. Die Anforderungen der Finanzverwaltung und die Rechtsprechung haben sich in den letzten Jahren mehrfach bewegt. Der BFH hat 2021 entschieden, dass sich der Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheint (BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19). Welche Anforderungen aktuell gestellt werden, sollten Sie vor der Beauftragung mit Ihrer Steuerberatung klären.
Rechtliche Einordnung
Abschreibung. Bei Gebäuden des Privatvermögens, die Wohnzwecken dienen, betragen die jährlichen Absetzungen für Abnutzung 3 % bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, 2 % bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 sowie 2,5 % bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925 (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG). Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer weniger, können die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Nachweis. Zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer kann sich der Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheint (BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19).
Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Ein Restnutzungsdauergutachten lohnt sich, wenn ein älteres vermietetes Gebäude technisch weiter verbraucht ist, als die Regel-Abschreibung unterstellt. Ich prüfe das Gebäude vor Ort und begründe die Restnutzungsdauer bauteilbezogen. Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
Restnutzungsdauergutachten
Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer für eine höhere Abschreibung vermieteter Gebäude.
Zum Restnutzungsdauergutachten →Verkehrswertgutachten
Für Finanzamt, Gericht, Pflichtteil und strittige Fälle, nach § 194 BauGB und ImmoWertV.
Zum Verkehrswertgutachten →Kurz schildern, kostenlos einordnen lassen
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Häufige Fragen
Gilt das auch für selbst genutzte Häuser?
Nein. Die Abschreibung wirkt nur bei vermieteten oder betrieblich genutzten Gebäuden.
Kann ich das Gutachten auch nachträglich einreichen?
Ja, für Jahre, deren Steuerbescheide noch änderbar sind. Wirksam wird es in der Regel ab dem Jahr, für das es eingereicht wird.
Wird die Abschreibung rückwirkend erhöht?
Grundsätzlich nur für noch offene Veranlagungszeiträume. Klären Sie das mit Ihrer Steuerberatung.
Was kostet ein Restnutzungsdauergutachten?
Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis, abhängig von Gebäudeart und Größe.
- EStG § 7 Abs. 4
- BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19
- ImmoWertV 2021 (Gesamtnutzungsdauer, Modernisierung)
Stand: Oktober 2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.