Haus verkaufenDen richtigen Angebotspreis finden
Der Angebotspreis ist die wichtigste Entscheidung beim Verkauf. Zu hoch angesetzt, bleibt das Haus monatelang im Netz und muss später mit Abschlag verkauft werden. Zu niedrig angesetzt, verschenkt der Verkäufer Geld. Ein nachvollziehbar begründeter Preis vermeidet beides.
Michael Steinbach, Bausachverständiger, TÜV SÜD zertifiziert · Stand: Oktober 2026Angebotspreise in Immobilienportalen sind Wunschpreise der Verkäufer, keine erzielten Kaufpreise. Verlässlicher sind die Daten der Gutachterausschüsse, in NRW über BORIS.NRW und die Grundstücksmarktberichte.
Käufer prüfen den Zustand heute genauer als früher. Wer Sanierungsbedarf an Dach, Keller oder Heizung kennt und im Preis berücksichtigt, verhandelt sicherer und verliert weniger Zeit.
Woraus sich ein realistischer Preis ergibt
Grundlage ist der Verkehrswert: Lage, Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung, Zustand und Marktlage. Für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser eignen sich Vergleichspreise, für freistehende Häuser kommt oft das Sachwertverfahren mit Marktanpassung hinzu. Bei vermieteten Objekten steht der Ertrag im Vordergrund.
Der Angebotspreis liegt in der Regel etwas über dem erwarteten Kaufpreis, um Verhandlungsspielraum zu lassen. Wie groß dieser Spielraum sein sollte, hängt von der Marktlage am Ort ab. In begehrten Lagen von Köln, Bonn oder Düsseldorf ist er kleiner als in ländlichen Regionen.
Sie wissen nicht, welche Begutachtung für Ihren Fall passt? Ich ordne es kostenlos ein.
Typische Fehler beim Preis
Der häufigste Fehler ist ein zu hoher Einstieg, weil Portalpreise vergleichbarer Häuser als Maßstab dienen. Wird der Preis nach Wochen gesenkt, sehen Interessenten das und fragen sich, was mit dem Haus nicht stimmt. Ein zweiter Fehler ist, Sanierungsbedarf zu ignorieren. Käufer bringen oft eigene Fachleute zur Besichtigung mit und setzen jeden Mangel als Argument für einen Abschlag ein.
Wer die Mängel und ihre Kosten vorher kennt, kann sie im Preis berücksichtigen, offen benennen und Verhandlungen auf eine sachliche Grundlage stellen.
Rechtliche Einordnung
Verkehrswert. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB).
Angaben im Exposé. Angaben in Exposé und Anzeige können zur geschuldeten Beschaffenheit gehören (§ 434 BGB). Wohnfläche, Baujahr und Modernisierungen sollten deshalb belegbar sein.
Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Eine Wertermittlung macht den Angebotspreis nachvollziehbar und berücksichtigt Zustand und Sanierungsbedarf. Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
Wertermittlung
Fachliche Markt- und Kaufpreiseinschätzung mit Zustand und Sanierungskosten.
Zur Wertermittlung →Bausachverständiger
Zustand, Schäden und Sanierungsbedarf vor Ort prüfen und in Euro beziffern.
Zum Bausachverständigen →Kurz schildern, kostenlos einordnen lassen
Nennen Sie Ort, Art der Immobilie und Ihr Anliegen. Ich melde mich am selben Werktag, bei Anfragen bis 16 Uhr, und sage Ihnen, welche Begutachtung passt und was sie kostet.
Lieber sprechen? 0228 30402970, Mo–Fr 08.00 bis 18.00 Uhr.
Häufige Fragen
Reicht eine Online-Bewertung?
Als erste Orientierung ja. Sie kennt aber weder Zustand noch Besonderheiten des Hauses und liegt deshalb oft deutlich daneben.
Bewertet ein Makler nicht kostenlos?
Viele Makler bieten eine kostenlose Einschätzung an, haben aber ein Interesse am Auftrag. Ein unabhängiges Gutachten ist neutral.
Kann ich die Wertermittlung Interessenten zeigen?
Ja. Ein nachvollziehbarer Wert mit dokumentiertem Zustand schafft Vertrauen und erleichtert die Finanzierung beim Käufer.
- BauGB § 194; ImmoWertV 2021
- BGB § 434
- BORIS.NRW; Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse in NRW
Stand: Oktober 2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.