Geerbtes HausVerkaufen oder behalten?
Mit dem Haus der Eltern sind Erinnerungen verbunden. Die Entscheidung, ob man es behält, sollte trotzdem auf Zahlen beruhen: Wert, Sanierungskosten, laufende Kosten und mögliche Erträge. Erst dann lässt sich ehrlich vergleichen.
Michael Steinbach, Bausachverständiger, TÜV SÜD zertifiziert · Stand: Oktober 2026Für die Entscheidung brauchen Sie drei Zahlen: den heutigen Wert, die Kosten der notwendigen Sanierung und die laufenden Kosten. Daraus ergibt sich, ob Selbstnutzung, Vermietung oder Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist.
Beim Verkauf übernehmen Sie die Haltedauer des Erblassers. Hatte er das Haus zehn Jahre oder länger, ist ein Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei (§ 23 EStG).
Die drei Wege im Vergleich
Selbst nutzen. Lohnt sich, wenn Lage und Größe passen und der Sanierungsbedarf finanzierbar ist. Für den Ehegatten und für Kinder kann das selbst genutzte Familienheim unter Voraussetzungen erbschaftsteuerfrei bleiben, wenn es zehn Jahre selbst bewohnt wird.
Vermieten. Bringt laufende Einnahmen, verlangt aber einen vermietbaren Zustand und Zeit für die Verwaltung. Die Abschreibung kann sich durch ein Restnutzungsdauergutachten erhöhen, wenn das Gebäude technisch und wirtschaftlich verbraucht ist.
Verkaufen. Schafft Klarheit, besonders in einer Erbengemeinschaft. Wichtig ist ein realistischer Preis: Wer zu hoch einsteigt, verliert Monate, und ein leerstehendes Haus kostet in dieser Zeit Geld.
Sie wissen nicht, welche Begutachtung für Ihren Fall passt? Ich ordne es kostenlos ein.
Was oft vergessen wird
Ein leerstehendes Haus verursacht laufende Kosten für Versicherung, Grundsteuer, Mindestheizung und Pflege des Grundstücks. Gleichzeitig steigt das Risiko von Schäden, etwa durch einen unbemerkten Rohrbruch. Wer länger überlegt, sollte das Haus sichern und regelmäßig kontrollieren lassen.
Bei der Sanierungsrechnung werden die Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz nach dem Eigentümerwechsel häufig übersehen, ebenso Kosten für Schadstoffe wie Asbest. Beides gehört in die Rechnung, bevor entschieden wird.
Steuerliche Eckpunkte beim Verkauf
Ein Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie des Privatvermögens ist nur steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Erben treten dabei in die Haltedauer des Erblassers ein. Außerdem ist ein Verkauf steuerfrei, wenn das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Ob diese Voraussetzungen vorliegen, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Rechtliche Einordnung
Private Veräußerungsgeschäfte. Steuerpflichtig sind Veräußerungen von Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt; ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Beim unentgeltlichen Erwerb, etwa durch Erbschaft, wird dem Rechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet.
Familienheim. Der Erwerb des Familienheims durch Ehegatten und Kinder kann unter Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit sein; bei Kindern ist die Befreiung auf 200 m² Wohnfläche begrenzt, und das Haus muss in der Regel zehn Jahre selbst genutzt werden (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).
Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Für eine fundierte Entscheidung kombiniere ich die Wertermittlung mit einer Einschätzung des Sanierungsbedarfs. Sie erhalten Wert und Kosten auf einer Grundlage und können die Wege sauber vergleichen. Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
Wertermittlung
Fachliche Markt- und Kaufpreiseinschätzung mit Zustand und Sanierungskosten.
Zur Wertermittlung →Bausachverständiger
Zustand, Schäden und Sanierungsbedarf vor Ort prüfen und in Euro beziffern.
Zum Bausachverständigen →Kurz schildern, kostenlos einordnen lassen
Nennen Sie Ort, Art der Immobilie und Ihr Anliegen. Ich melde mich am selben Werktag, bei Anfragen bis 16 Uhr, und sage Ihnen, welche Begutachtung passt und was sie kostet.
Lieber sprechen? 0228 30402970, Mo–Fr 08.00 bis 18.00 Uhr.
Häufige Fragen
Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?
Meist nicht. Käufer möchten selbst gestalten, und die Kosten fließen selten vollständig in den Preis ein. Sinnvoll sind kleinere Maßnahmen, die Mängel beseitigen, und gute Unterlagen.
Wie lange darf ein geerbtes Haus leer stehen?
Rechtlich gibt es keine Grenze. Die Gebäudeversicherung muss aber über einen längeren Leerstand informiert werden, und das Haus sollte gesichert und regelmäßig kontrolliert werden.
Kann ich das Haus vermieten und später verkaufen?
Ja. Die Haltedauer des Erblassers läuft weiter. Bei Vermietung ist die Steuerfreiheit nach zehn Jahren der maßgebliche Punkt.
Was kostet die Bewertung?
Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
- EStG § 23 Abs. 1 Nr. 1
- ErbStG § 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c
- GEG §§ 47, 72, 73
Stand: Oktober 2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.