Haus bei ScheidungWert, Stichtag und Zugewinnausgleich
Leben Ehegatten im gesetzlichen Güterstand, wird bei der Scheidung der Zugewinn ausgeglichen. Gehört eine Immobilie zum Vermögen, ist ihr Wert meist die größte Einzelposition und damit der Punkt, an dem sich die Auseinandersetzung entscheidet.
Michael Steinbach, Bausachverständiger, TÜV SÜD zertifiziert · Stand: Oktober 2026Im Zugewinnausgleich wird das Vermögen jedes Ehegatten bei Heirat mit dem Vermögen am Ende der Ehe verglichen. Für das Endvermögen ist in der Regel der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags maßgeblich (§ 1384 BGB).
Die Immobilie wird mit ihrem Verkehrswert zu diesem Stichtag angesetzt. Ein Instandhaltungsstau, Schäden oder eingetragene Rechte verändern diesen Wert und damit die Ausgleichszahlung.
So geht die Immobilie in den Ausgleich ein
Für jeden Ehegatten wird das Anfangsvermögen am Tag der Eheschließung und das Endvermögen am Stichtag ermittelt. Die Differenz ist sein Zugewinn. Wer den höheren Zugewinn hat, muss die Hälfte des Unterschieds ausgleichen (§ 1378 BGB).
Gehört das Haus beiden je zur Hälfte, steht es bei beiden mit dem halben Wert im Endvermögen, die Darlehensschulden werden entsprechend abgezogen. Gehört es einem allein, steht es nur in seinem Vermögen. Hat ein Ehegatte das Haus geerbt oder geschenkt bekommen, wird es seinem Anfangsvermögen zugerechnet (§ 1374 Abs. 2 BGB). Die Wertsteigerung während der Ehe fällt aber in den Zugewinn. Dann braucht es oft zwei Werte: zum Zeitpunkt der Erbschaft oder Schenkung und zum Stichtag.
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Warum der Zustand über viel Geld entscheidet
Ein Unterschied von 40.000 € im Wert des Hauses verschiebt den Ausgleich um 20.000 €. Solche Unterschiede entstehen schnell, wenn ein Gutachten den Sanierungsbedarf an Dach, Keller oder Heizung pauschal ansetzt oder gar nicht berücksichtigt. Auch Arbeiten, die ein Ehegatte während der Ehe selbst ausgeführt hat, wirken sich auf den Wert aus und sollten nachvollziehbar erfasst werden.
Ich empfehle, dass beide Ehegatten das Gutachten gemeinsam beauftragen und beim Ortstermin anwesend sein können. Das senkt die Kosten und erhöht die Chance, dass der Wert ohne weiteres Gutachten im Verfahren akzeptiert wird.
Wenn kein gesetzlicher Güterstand besteht
Haben die Ehegatten Gütertrennung vereinbart, gibt es keinen Zugewinnausgleich. Gemeinsames Eigentum muss trotzdem geteilt werden, entweder durch Übernahme, Verkauf oder im äußersten Fall durch Teilungsversteigerung. Auch dann ist der Wert die Grundlage jeder Einigung.
Rechtliche Einordnung
Zugewinn. Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen das Anfangsvermögen übersteigt (§ 1373 BGB). Vermögen, das ein Ehegatte während der Ehe von Todes wegen oder durch Schenkung erwirbt, wird dem Anfangsvermögen hinzugerechnet (§ 1374 Abs. 2 BGB). Übersteigt der Zugewinn des einen den des anderen, steht dem anderen die Hälfte des Überschusses als Ausgleichsforderung zu (§ 1378 BGB).
Stichtag. Wird die Ehe geschieden, tritt für die Berechnung des Zugewinns und die Höhe der Ausgleichsforderung an die Stelle der Beendigung des Güterstands der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB).
Auskunft. Die Ehegatten sind einander zur Auskunft über ihr Vermögen verpflichtet; auf Verlangen ist der Wert der Vermögensgegenstände zu ermitteln (§ 1379 BGB).
Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Im Zugewinnausgleich ist ein Verkehrswertgutachten die belastbare Grundlage, besonders wenn mehrere Stichtage nötig sind oder Streit droht. Den Preis nenne ich vor dem Auftrag als Festpreis.
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Für Finanzamt, Gericht, Pflichtteil und strittige Fälle, nach § 194 BauGB und ImmoWertV.
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Häufige Fragen
Welcher Tag ist der Stichtag?
In der Regel der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehegatten zugestellt wird (§ 1384 BGB). Für das Anfangsvermögen gilt der Tag der Eheschließung.
Kann ein Gutachten auch rückwirkend erstellt werden?
Ja. Der Sachverständige bewertet den Zustand und die Marktlage zum Stichtag, auch wenn dieser schon zurückliegt. Spätere Veränderungen am Haus werden dabei herausgerechnet.
Wird ein geerbtes Haus berücksichtigt?
Das geerbte Haus wird dem Anfangsvermögen des Erben zugerechnet. Seine Wertsteigerung während der Ehe fällt aber in den Zugewinn.
Wer bezahlt das Gutachten?
Das vereinbaren die Ehegatten. Bei gemeinsamer Beauftragung werden die Kosten meist geteilt.
- BGB §§ 1373, 1374, 1378, 1379, 1384
- BauGB § 194; ImmoWertV 2021
Stand: Oktober 2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Sachverständigen und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung und keine Steuerberatung.