Baugutachter in Dortmund
für Hauskauf, Immobilienwert und Bauschäden.
Sie möchten eine Immobilie in Dortmund kaufen, den Wert eines Hauses oder einer Wohnung einschätzen lassen oder einen Bauschaden fachlich beurteilen? Ich prüfe persönlich vor Ort, beziffere Mängel und Sanierung in Euro und sage Ihnen, was zu tun ist.
Mo–Fr 08.00 bis 18.00 Uhr · Anfragen bis 16 Uhr werden am selben Tag zurückgerufen
TÜV-SÜD-zertifizierter Gutachter · Mitglied im DGuSV
Gebäudebestand in Dortmund: Was die Baujahre für die Begutachtung bedeuten
In Dortmund gibt es 97.442 Gebäude mit Wohnraum. Knapp die Hälfte der Gebäude (46,9 %) stammt aus den Jahren 1949 bis 1978, also aus der Zeit vor der ersten Wärmeschutzverordnung. 25,0 % sind älter als 1949, 19,2 % wurden nach 1990 errichtet.
Was das für Ihre Immobilie in Dortmund bedeutet
Für die Begutachtung in Dortmund heißt das: Bei den meisten Objekten geht es um die typischen Schwachstellen der Nachkriegsjahrzehnte, also ungedämmte oder nur dünn gedämmte Außenwände, Kellerabdichtungen am Ende ihrer Lebensdauer, Flachdächer und Dachanschlüsse, alte Elektro- und Leitungsinstallationen sowie Baustoffe, die heute als Schadstoff gelten, etwa asbesthaltige Platten, Kleber und Bodenbeläge. Mit 25,0 % Gebäuden aus der Zeit vor 1949 ist zudem der Altbau stark vertreten. Hier stehen Holzbalkendecken, Balkenköpfe, aufsteigende Feuchte im Mauerwerk, Dachstühle und frühere Umbauten im Mittelpunkt.
Baulich verteilt sich der Bestand auf freistehende Gebäude (34,3 %), Doppelhaushälften (21,2 %) und Reihenhäuser (39,7 %). Ein- und Zweifamilienhäuser stellen zusammen 59,4 % der Gebäude, Mehrfamilienhäuser 35,9 %. 79,8 % der Gebäude heizen mit Gas, 7,2 % mit Heizöl. Wärmepumpen sowie Solar- und Geothermie kommen bislang auf 2,4 % der Gebäude. Alter und Zustand der Heizung sind deshalb bei fast jedem Kauf ein Thema, auch wegen der Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes.
Die Eigentümerquote liegt bei 27,0 %, die Leerstandsquote bei 3,3 %. Eine Wohnung ist im Schnitt 79,7 m² groß, die durchschnittliche Nettokaltmiete betrug zum Zensusstichtag 6,45 € je m².
Quelle: Zensus 2022, Statistische Ämter des Bundes und der Länder (ergebnisse.zensus2022.de), Gebäude mit Wohnraum und Wohnungen in Dortmund, Gebietsstand 15. Mai 2022, Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0. Zusammenstellung und Einordnung: Gutachter Steinbach, Stand Oktober 2026. Die Einordnung beschreibt typische Prüfpunkte je Baualtersklasse und ersetzt keine Begutachtung des einzelnen Objekts.
Immobilienpreise in Dortmund: Was Bauland, Häuser und Wohnungen 2025 gekostet haben
Der Gutachterausschuss weist für Dortmund einen gebietstypischen Bodenrichtwert von 420 € je m² für Baugrundstücke (freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser) in mittlerer Wohnlage aus (gute Lage 570 €/m², einfache Lage 270 €/m²). Die folgenden Durchschnittspreise stammen aus den tatsächlichen Kaufverträgen des Jahres 2025.
| Objektart, Baujahr | Neubau | 2010 bis 2023 | 1995 bis 2009 | 1975 bis 1994 | 1950 bis 1974 |
|---|---|---|---|---|---|
| Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus (Grundstück 350 bis 800 m²) | 775.000 € | k. A. | 695.000 € | 467.000 € | 440.000 € |
| Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus | 609.000 € | k. A. | 542.000 € | 425.000 € | 301.000 € |
Durchschnittspreise aus den Kaufverträgen 2025, Wohnungen in mittleren Wohnlagen. k. A. = keine Angabe, weil weniger als drei Kaufverträge vorlagen oder keine Werte gemeldet wurden. Gebrauchte Eigentumswohnungen über alle Baujahre: 2.830 € je m².
Was die Preise für Kauf und Bewertung in Dortmund bedeuten
Für ein 500 m² großes Grundstück in mittlerer Lage entspricht das rechnerisch einem Bodenwert von rund 210.000 €. Beim Kauf eines älteren Hauses ist der Bodenwert oft der stabilste Teil des Preises, während der Gebäudewert vom Zustand abhängt. Zwischen einfacher und guter Lage liegt in Dortmund mehr als der Faktor 2,1. Die Lage innerhalb der Stadt entscheidet hier also erheblich über den Wert. Freistehende Häuser der Baujahre 1950 bis 1974 wurden im Schnitt rund 27.000 € günstiger gehandelt als solche der Jahre 1975 bis 1994. Dieser Abstand spiegelt vor allem den Sanierungsbedarf wider: Dämmung, Fenster, Heizung, Leitungen und Abdichtung. Ob ein Kaufpreis angemessen ist, hängt am Ende vom einzelnen Objekt ab, also von Lage, Grundstück, Wohnfläche, Modernisierungsstand und den Mängeln, die erst bei der Begehung sichtbar werden. Genau das prüfe ich vor Ort und beziffere es in Euro.
Quelle: Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen, Grundstücksmarktbericht NRW 2026, Berichtszeitraum 2025 (www.boris.nrw.de), Datenlizenz Deutschland Zero 2.0. Gebietstypische Bodenrichtwerte und Durchschnittspreise aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Zusammenstellung und Einordnung: Gutachter Steinbach, Stand Oktober 2026. Die Werte sind Durchschnittswerte und ersetzen keine Wertermittlung des einzelnen Objekts nach § 194 BauGB.
Worum geht es bei Ihrer Immobilie in Dortmund?
Je nach Anliegen erhalten Sie eine unabhängige fachliche Einschätzung direkt an der Immobilie – von der Kaufentscheidung bis zur Klärung technischer Schäden und Bewertungsfragen.
Als unabhängiger Baugutachter unterstütze ich Sie direkt vor Ort bei der technischen und wirtschaftlichen Einordnung Ihrer Immobilie. Sie erhalten eine verständliche Einschätzung als Grundlage für weitere Entscheidungen.
Was Auftraggeber nach dem Termin sagen
★★★★★ 4,9 von 5 · 60+ Google-Bewertungen
TÜV SÜD zertifizierter Gutachter
DGuSV Mitglied
100 % unabhängig
„Herr Steinbach hat auf Punkte hingewiesen, die uns niemals aufgefallen wären. Die Investition hat sich definitiv gelohnt.“
Philip Herz · Google„Feuchtigkeits- und Schimmelverdacht in unserer Wohnung. Die Untersuchung erfolgte sehr sorgfältig und nachvollziehbar.“
Torsten Schmid · Google„Die Feststellungen wurden sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
Andreas Ammon · Google„Sehr strukturiert und transparent. Baulicher Zustand, Mängel und notwendige Sanierungsmaßnahmen wurden nachvollziehbar berücksichtigt.“
Ines Maur · Google„Sehr kompetente Begleitung beim Hauskauf. Unabhängig, ehrlich und verständlich. Klare Empfehlung.“
Marcel Gloeckner · Google„Nach einem Wasserschaden haben wir den Gutachter hinzugezogen. Der Bericht war detailliert und hat uns bei der weiteren Klärung sehr geholfen.“
Lilly Meyer · Google„Nach der Erbschaft eines Hauses war ich unsicher, wie viel es wirklich wert ist. Eine klare Einschätzung und hervorragende Beratung.“
Eva Bruns · Google„Gründliche Begutachtung und ehrliche Einschätzung. Besonders hilfreich war die klare Erklärung zu möglichen Schäden und Folgekosten.“
Dirk Hellwig · Google„Herr Steinbach hat auf Punkte hingewiesen, die uns niemals aufgefallen wären. Die Investition hat sich definitiv gelohnt.“
Philip Herz · Google„Feuchtigkeits- und Schimmelverdacht in unserer Wohnung. Die Untersuchung erfolgte sehr sorgfältig und nachvollziehbar.“
Torsten Schmid · Google„Die Feststellungen wurden sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
Andreas Ammon · Google„Sehr strukturiert und transparent. Baulicher Zustand, Mängel und notwendige Sanierungsmaßnahmen wurden nachvollziehbar berücksichtigt.“
Ines Maur · Google„Sehr kompetente Begleitung beim Hauskauf. Unabhängig, ehrlich und verständlich. Klare Empfehlung.“
Marcel Gloeckner · Google„Nach einem Wasserschaden haben wir den Gutachter hinzugezogen. Der Bericht war detailliert und hat uns bei der weiteren Klärung sehr geholfen.“
Lilly Meyer · Google„Nach der Erbschaft eines Hauses war ich unsicher, wie viel es wirklich wert ist. Eine klare Einschätzung und hervorragende Beratung.“
Eva Bruns · Google„Gründliche Begutachtung und ehrliche Einschätzung. Besonders hilfreich war die klare Erklärung zu möglichen Schäden und Folgekosten.“
Dirk Hellwig · GoogleVor Ort in Dortmund und Umgebung
Kein Netzwerk, keine Partnerbüros. Jeder Termin wird von mir selbst wahrgenommen, in Dortmund ebenso wie in den Nachbarstädten.
Bochum Bottrop Castrop-Rauxel Dorsten Duisburg Essen Gelsenkirchen Hagen Hattingen Herdecke Herne Herten Marl Mülheim an der Ruhr Oberhausen Recklinghausen Witten
Alle Orte der Region Ruhrgebiet · alle Stadtseiten von A bis Z
Fragen zur Begutachtung in Dortmund
Wann ist ein Baugutachter beim Immobilienkauf in Dortmund sinnvoll?
Besonders bei Bestandsimmobilien kann eine Begutachtung vor der Kaufentscheidung sinnvoll sein. Dabei werden unter anderem der erkennbare Gebäudezustand, mögliche Schäden und Hinweise auf Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf betrachtet. Gerade bei älteren Häusern können daraus wichtige Informationen für die Kaufentscheidung entstehen.
Welche Immobilien werden in Dortmund begutachtet?
Begutachtet werden beispielsweise Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Der konkrete Umfang richtet sich nach der Immobilie und der vereinbarten Gutachterleistung.
Prüfen Sie auch ältere Bestandsimmobilien in Dortmund?
Ja. Gerade ältere Gebäude können unterschiedliche Modernisierungsstände aufweisen. Bei der Vor-Ort-Prüfung werden zugängliche und erkennbare Bauteile fachlich eingeordnet. Dazu können beispielsweise Dach, Fassade, Keller, Fenster, Innenräume und erkennbare Feuchtespuren gehören.
Untersuchen Sie auch Feuchtigkeit und Bauschäden?
Ja. Bei Feuchtigkeit, Schimmel, Rissen oder anderen sichtbaren Auffälligkeiten kann eine gezielte Schadensbegutachtung durchgeführt werden. Dabei geht es insbesondere darum, das Schadensbild fachlich einzuordnen und mögliche Ursachen sowie den weiteren Untersuchungsbedarf zu bewerten.
Sind Termine in allen Dortmunder Stadtteilen möglich?
Ja. Termine können grundsätzlich im gesamten Dortmunder Stadtgebiet abgestimmt werden – beispielsweise in Hörde, Hombruch, Aplerbeck, Brackel, Kirchhörde, Mengede und weiteren Stadtteilen. Entscheidend sind Terminverfügbarkeit und vereinbarter Leistungsumfang.
Kommen Sie auch in das Dortmunder Umland?
Ja. Nach Abstimmung sind auch Begutachtungen außerhalb des Dortmunder Stadtgebiets möglich. Dazu können beispielsweise Lünen, Schwerte, Castrop-Rauxel, Unna und weitere angrenzende Orte gehören.
Wie vereinbare ich kurzfristig einen Termin in Dortmund?
Senden Sie möglichst frühzeitig die Objektadresse, den Anlass der Begutachtung und mögliche Besichtigungstermine. Bei einem geplanten Immobilienkauf ist außerdem hilfreich zu wissen, bis wann eine Entscheidung getroffen werden muss. Anschließend kann geprüft werden, welcher Termin möglich ist.
Erst wissen, was es kostet. Dann entscheiden.
Schildern Sie kurz Ihr Anliegen zur Immobilie in Dortmund. Sie erhalten eine fachliche Ersteinschätzung und einen Terminvorschlag.
Rückruf am selben Werktag · Termin meist innerhalb von 4 Tagen · Dortmund und Umgebung